Ein Mehrfamilienhaus wird nicht nach Quadratmetern verkauft, sondern nach seinem Ertrag. Käufer in Freiburg rechnen mit Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und dem Zustand der Wohneinheiten. Genau dort setzen wir an: mit einer Ertragswertermittlung auf Basis amtlicher Daten, einem vollständigen Datenraum und einem festen Ansprechpartner bis zum Notartermin.
Ob Zinshaus mit sechs Wohneinheiten im Stühlinger, aufgeteilte Villa in Herdern, Wohn- und Geschäftshaus in der Altstadt oder Dreifamilienhaus in Opfingen – vermietet, teilweise leer oder sanierungsbedürftig: Wir verkaufen Ihr Mehrfamilienhaus in Freiburg im Breisgau als Ganzes oder begleiten Sie bei der Aufteilung in Eigentumswohnungen.
Sie verkaufen ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das Sie selbst bewohnen? Dann finden Sie alles Wichtige unter Haus verkaufen in Freiburg.
Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.
„Sollten Sie eine umfangreiche Bewertung Ihrer Immobilie benötigen, melden Sie sich direkt bei mir!“
Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH
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Der Gutachterausschuss Freiburg wertet jedes Jahr alle notariellen Kaufverträge der Stadt aus. Für Mehrfamilienhäuser zeigt sich ein wachsender Markt – und eine Nachfrage, die das knappe Angebot deutlich übersteigt.
Quelle: Stadt Freiburg, Immobilienmarktbericht 2025 und Vorjahresberichte
Bauland für neue Mehrfamilienhäuser ist in Freiburg kaum zu bekommen. Bestandsobjekte mit funktionierender Vermietung bleiben deshalb gefragt – bei Kapitalanlegern ebenso wie bei Bauträgern und Familien, die Wohnen und Vermieten verbinden.
So erfahren Sie, welcher Preis sich am Markt durchsetzen lässt – nicht nur, was Portale als Angebotspreis zeigen.
Ausgangspunkt ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Abgezogen werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Der Reinertrag wird mit Liegenschaftszins und Restnutzungsdauer kapitalisiert, der Bodenwert kommt hinzu.
Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 60.000 € Nettokaltmiete im Jahr × Faktor 25 = rund 1,5 Mio. €. Welcher Faktor für Ihr Haus gilt, hängt von Baujahr, Zustand, Mietniveau und Stadtteil ab.
Das Sachwertverfahren ziehen wir nur ergänzend heran, etwa bei Zwei- und Dreifamilienhäusern, die auch Eigennutzer interessieren.
Wir besichtigen Ihr Mehrfamilienhaus in Freiburg und sichten Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Gemeinsam klären wir Ihr Ziel: Verkauf als Ganzes, Aufteilung in Wohnungen oder Verkauf einzelner Einheiten.
Wir berechnen den Ertragswert mit amtlichen Daten des Gutachterausschusses, gleichen die Mieten mit dem Freiburger Mietspiegel ab und zeigen Ihnen, welcher Kaufpreis realistisch ist und welche Faktoren ihn heben oder senken.
Wir stellen alle Unterlagen in einem digitalen Datenraum zusammen und erstellen ein Exposé mit Ertragsübersicht. Auf Wunsch vermarkten wir Ihr Haus off-market an vorgemerkte Kapitalanleger, ohne öffentliches Inserat.
Zugang zum Datenraum erhalten nur Interessenten mit Finanzierungsnachweis. Besichtigungen bündeln wir auf wenige, mit den Mietern abgestimmte Termine. So bleibt die Hausgemeinschaft ruhig und der Verkauf vertraulich.
Wir verhandeln den Preis, stimmen den Kaufvertrag mit dem Notar ab und regeln Mietübergang, Kautionen und Nebenkostenabrechnung. Zum Stichtag informieren wir die Mieter gemeinsam mit dem Käufer über den Eigentümerwechsel.
Ein Mehrfamilienhaus kann als Ganzes an einen Investor gehen oder in einzelne Eigentumswohnungen aufgeteilt werden. Die Summe der Einzelpreise liegt oft höher – dafür kostet die Aufteilung Zeit, Geld und Planung.
Unsere Empfehlung: Wir rechnen beide Wege für Ihr Haus durch – erst dann entscheiden Sie.
Ein vermietetes Mehrfamilienhaus wird in aller Regel mit den Mietern verkauft. Eine Zustimmung der Mieter ist nicht nötig – ihre Kooperation erleichtert den Verkauf aber erheblich.
Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in alle bestehenden Mietverträge ein – mit allen Rechten und Pflichten.
Mieter müssen Besichtigungen nur nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten dulden. Wir planen wenige, gebündelte Termine und zeigen freie Wohnungen zuerst.
Die Mietkautionen gehen auf den Käufer über, die Betriebskosten werden zum Stichtag abgegrenzt. Beides regeln wir im Kaufvertrag.
Tipp: Leerstehende Wohnungen vor dem Verkauf nicht vorschnell neu vermieten. Für manche Käufer ist eine freie Einheit für Eigennutzung oder Sanierung wertvoll.
Viele Mehrfamilienhäuser in Freiburg sind seit Jahrzehnten in Familienbesitz. Diese Anlässe führen am häufigsten zum Verkauf:
Mehrere Erben wollen das Haus nicht gemeinsam verwalten. Für den Verkauf müssen alle zustimmen.
Mieterbetreuung und Instandhaltung werden zur Last. Eine Alternative kann ein Teilverkauf sein.
Heizungstausch, Dach oder Fassade stehen an. Hier lohnt der Blick auf Bauträger als Käufer.
Kredite ablösen, Kapital für Kinder und Enkel freisetzen oder in andere Anlagen wechseln.
Geerbt? Lesen Sie Immobilie in Freiburg geerbt – was tun?
Der Bestand an Mehrfamilienhäusern unterscheidet sich in Freiburg von Stadtteil zu Stadtteil deutlich – und damit auch Käufergruppe, Ertragsfaktor und rechtliche Rahmenbedingungen.
Wiehre: Gründerzeit- und Jugendstilhäuser mit hohen Decken, viele davon Kulturdenkmale. Gesucht von Käufern, die Substanz und Lage suchen; Sanierungen brauchen hier die Abstimmung mit dem Denkmalschutz, bieten Käufern aber erhöhte steuerliche Abschreibungen.
Herdern: Villen und Stadthäuser am Hang, oft in zwei bis vier Wohnungen aufgeteilt. Freiburgs teuerste Wohnlage, in der Käufer häufig selbst einziehen und den Rest vermieten.
Stühlinger: Gründerzeitliche Zinshäuser westlich des Hauptbahnhofs. Seit August 2020 gilt hier eine soziale Erhaltungssatzung: Modernisierungen sind genehmigungspflichtig, und die Stadt kann ein Vorkaufsrecht ausüben. Das gehört von Anfang an in die Verkaufsplanung.
Neuburg und Altstadt: Zentrumsnahe Stadthäuser und Wohn- und Geschäftshäuser mit Laden im Erdgeschoss. Gewerbemietverträge prüfen Käufer hier besonders genau.
Haslach und Zähringen: Viele Mehrfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren mit soliden Bestandsmieten. Das Preisniveau liegt unter den Innenstadtlagen, der energetische Zustand entscheidet über den Kaufpreis.
Littenweiler: Nähe zu Hochschule und Schwarzwald, viele kleine Wohnungen und WG-Vermietung. Hohe Nachfrage, aber mehr Mieterwechsel.
Ortsteile im Westen wie Opfingen, Tiengen und Munzingen: Drei- bis Fünffamilienhäuser mit Garten, gefragt bei regionalen Anlegern. Alle Stadtteile finden Sie in unseren Stadtteil-Übersichten.
Die hälftige Teilung nach § 656c BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser an Verbraucher – nicht für Mehrfamilienhäuser. Höhe und Verteilung werden frei vereinbart. Unsere Konditionen nennen wir Ihnen vorab schriftlich.
Beim Verkauf Pflicht. Unter fünf Wohneinheiten und Bauantrag vor November 1977 ist in der Regel ein Bedarfsausweis nötig, ab fünf Wohneinheiten genügt auch ein Verbrauchsausweis (§ 80 GEG).
Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Allgemeines zum Ablauf: Immobilie verkaufen in Freiburg.
Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Die Ausnahme für Eigennutzung gilt nur für die selbst bewohnte Wohnung, nicht für vermietete Einheiten. Bei geerbten Häusern zählt das Kaufdatum des Erblassers.
Wer innerhalb von etwa fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Bei einer Aufteilung zählt jede Eigentumswohnung als eigenes Objekt.
Diese Hinweise dienen der Orientierung und ersetzen keine Steuerberatung. Mehr dazu: Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Freiburg.
Im unverbindlichen Gespräch zeigen wir Ihnen, wie wir Ihr Haus vermarkten würden.
Wer den Preis aus Wohnungsangeboten ableitet, liegt beim vermieteten Haus oft deutlich daneben. Käufer rechnen mit Rendite.
Fehlen Mietverträge, Nachträge oder Nachweise zu Mieterhöhungen, ziehen Käufer Risikoabschläge ab oder springen ab.
Unangekündigte Besichtigungen sorgen für Unruhe. Frühe, sachliche Information erleichtert den Verkauf.
Einzelverkauf bringt nicht immer mehr. Vorkaufsrecht, Sperrfrist und Teilungskosten gehören in die Rechnung.
Erbbaurecht, Wegerechte, Erhaltungssatzung oder Denkmalschutz gehören ins Exposé – nicht erst zum Notar.
Mit einer Immobilienbewertung in Freiburg vermeiden Sie diese Stolpersteine. Nur einzelne Wohnungen? Wohnung verkaufen in Freiburg
Ihr Ansprechpartner für Mehrfamilienhäuser
Pierre Bruns
Geschäftsführer BRUMANI Immobilien GmbH
0761 7699 030
office@brumani.de
Waldkircher Straße 12b, 79106 Freiburg
Weiterlesen im BRUMANI-Ratgeber
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Mehr InformationenDie Nachfrage ist stabil: 2025 wurden in Freiburg 94 Mehrfamilienhäuser verkauft, so viele wie in keinem der drei Vorjahre. Bauland für neue Mehrfamilienhäuser ist knapp, Mieten steigen. Ob der Zeitpunkt für Sie passt, hängt von Sanierungsbedarf, Spekulationsfrist und Ihren Plänen ab.
Erst Unterlagen und Mieterliste zusammenstellen, dann den Ertragswert ermitteln, einen Datenraum anlegen, geprüfte Investoren ansprechen, Besichtigungen mit den Mietern abstimmen und den Kaufvertrag inklusive Mietübergang beim Notar beurkunden.
Über das Ertragswertverfahren: Nachhaltige Nettokaltmiete minus Bewirtschaftungskosten, kapitalisiert mit dem Liegenschaftszins des Freiburger Gutachterausschusses, plus Bodenwert. Als Faustformel dient der Rohertragsfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete.
Beides ist möglich. Für den Einzelverkauf braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und eine Teilungserklärung. Mieter haben beim ersten Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht, und Eigenbedarf ist in Freiburg erst nach fünf Jahren möglich.
Eine Zustimmung der Mieter ist nicht nötig, die Mietverträge gehen auf den Käufer über. Besichtigungen müssen aber rechtzeitig angekündigt werden. Wir empfehlen, die Mieter früh und sachlich zu informieren.
Die gesetzliche Teilung der Provision gilt nicht für Mehrfamilienhäuser. Wer welchen Anteil trägt, wird frei vereinbart. Wir legen unsere Konditionen vor Beginn schriftlich offen.
Herdern gilt als teuerste Wohnlage Freiburgs, gefolgt von Wiehre und Altstadt. Für Mehrfamilienhäuser zählt aber nicht nur die Lage, sondern auch das Verhältnis von Kaufpreis zu Mietertrag – in Haslach oder Zähringen liegen die Anfangsrenditen oft höher.
Laut Immobilienmarktbericht 2025 der Stadt steigen Kaufvertragszahlen und Geldumsatz, die Preise ziehen in einzelnen Teilmärkten moderat an. Gebrauchte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt 4.987 Euro je Quadratmeter nach 4.855 Euro im Vorjahr.
Im Stühlinger gilt seit August 2020 eine soziale Erhaltungssatzung. Modernisierungen, Rückbau und Nutzungsänderungen brauchen eine Genehmigung, und die Stadt kann beim Verkauf ein Vorkaufsrecht ausüben. Wir prüfen vorab, ob Ihr Haus im Gebiet liegt.
Beim Verkauf als Ganzes mit vollständigen Unterlagen rechnen wir meist mit drei bis sechs Monaten bis zum Notartermin. Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen dauert deutlich länger.
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