Wann muss ich in Freiburg Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf zahlen?

Kurzantwort: Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig sein. Keine Steuer fällt nach § 23 EStG insbesondere an, wenn die Zehnjahresfrist überschritten ist oder die Voraussetzungen der Eigennutzung erfüllt sind. Für die Frist sind grundsätzlich die bindenden Kaufverträge entscheidend, bei einem Grundstückskauf also regelmäßig die Daten der notariellen Beurkundung. Wie hoch eine mögliche Belastung ausfällt, richtet sich nicht nach einem festen „Spekulationssteuersatz“, sondern nach Ihrer persönlichen Einkommensteuer.

Stand: August 2026 · Lesezeit ca. 14 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Prüfen Sie zuerst die Urkunden. Kaufpreiszahlung, Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung sind nicht die regulären Anknüpfungspunkte der Zehnjahresfrist. Maßgeblich ist grundsätzlich der Abschluss der bindenden Verträge.
Der Gewinn wird individuell besteuert. Je nach gesamtem zu versteuerndem Einkommen kann der zusätzliche Betrag in die Tarifzonen von 42 oder 45 Prozent fallen. Hinzukommen können Solidaritätszuschlag und bei Kirchenmitgliedern in Baden-Württemberg grundsätzlich 8 Prozent Kirchensteuer auf die Einkommensteuer.
Eigennutzung kann vor Fristablauf befreien. Neben der durchgehenden Selbstnutzung seit Anschaffung genügt unter bestimmten Bedingungen eine zusammenhängende Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren.
Frühere Abschreibungen wirken bei der Gewinnermittlung nach. Bereits steuerlich abgezogene AfA mindert die anzusetzenden Anschaffungskosten und erhöht dadurch rechnerisch den Veräußerungsgewinn.

Wichtiger Hinweis: Dieser Ratgeber bietet eine Orientierung für Immobilieneigentümer und ersetzt weder Steuer- noch Rechtsberatung. Lassen Sie Frist, Eigennutzung, Kostenansatz und Vertragsgestaltung vor einer Beurkundung von einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater anhand Ihrer Unterlagen prüfen. Ein Immobilienmakler kann die Immobilien- und Vermarktungsdaten aufbereiten, darf aber keine verbindliche steuerliche Würdigung übernehmen.

„Spekulationssteuer“ ist nur der gebräuchliche Name

Das Steuerrecht kennt keine eigenständige Steuer mit dieser Bezeichnung. Gemeint ist die Einkommensteuer auf einen Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Damit unterscheidet sich ein Immobilienverkauf grundlegend von Kapitalerträgen, für die häufig die Abgeltungsteuer im Blick ist.

Ein pauschaler Satz von 25 Prozent lässt sich daher nicht ansetzen. Der steuerpflichtige Gewinn fließt in die persönliche Einkommensteuerveranlagung des Verkaufsjahres ein. Abhängig vom übrigen Einkommen kann er die Progression erhöhen. Für 2026 sieht der Einkommensteuertarif in den oberen Bereichen 42 Prozent und bei sehr hohen Einkommen 45 Prozent vor. Solidaritätszuschlag kann je nach festgesetzter Einkommensteuer hinzukommen. Für Kirchensteuerpflichtige in Freiburg gelten grundsätzlich 8 Prozent der Einkommensteuer.

Gerade deshalb sollte die steuerliche Prüfung nicht erst nach dem Verkauf beginnen. Schon ein scheinbar nebensächliches Datum oder eine vorübergehende Vermietung kann darüber entscheiden, ob der Gewinn steuerbar ist.

So wird die Zehnjahresfrist bestimmt

Bei der normalen Fristberechnung kommt es auf die obligatorischen Rechtsgeschäfte an. Vereinfacht gesagt werden der bindende Erwerbsvertrag und der bindende Verkaufsvertrag miteinander verglichen. Bei Immobilien sind das regelmäßig die notariell beurkundeten Kaufverträge. Übergabe, Zahlung, Eintragung des neuen Eigentümers und Schlüsselwechsel verschieben diesen Fristanker grundsätzlich nicht.

Angenommen, der Erwerbsvertrag wurde am 12. September 2016 beurkundet und der Verkauf ist für September 2026 vorgesehen. Dann sollte der genaue frühestmögliche steuerfreie Beurkundungstag nicht aus einer überschlägigen Kalenderrechnung abgeleitet werden. Lassen Sie ihn vor der Terminreservierung anhand der Urkunde und der zivilrechtlichen Fristregeln verbindlich bestimmen. Ein Notartermin kurz vor dem bestätigten Stichtag kann eine hohe Steuerbelastung auslösen, obwohl Übergabe und Kaufpreiszahlung erst später stattfinden.

Auch eine aufschiebende Bedingung macht eine frühe Beurkundung nicht automatisch unschädlich. Für eine belastbare Planung zählt deshalb nicht Vertragsakrobatik, sondern ein eindeutig geprüfter Zeitplan.

Wichtige Sonderkonstellationen:

Erbschaft: Der Erbfall startet keine neue Zehnjahresfrist. Für § 23 EStG ist grundsätzlich der entgeltliche Erwerb durch die verstorbene Person maßgeblich. Hatte sie die Immobilie bereits länger als zehn Jahre, kann ein zeitnaher Verkauf durch die Erben deshalb außerhalb der Frist liegen.
Schenkung: Auch der unentgeltliche Einzelrechtsnachfolger übernimmt für diese Prüfung die Anschaffung des Rechtsvorgängers. Eine Schenkung setzt die Frist nicht zurück.
Erbauseinandersetzung oder Abfindung: Wird über die bloße Erbquote hinaus ein Anteil gegen Zahlung erworben, kann für den entgeltlich erworbenen Teil eine eigene Beurteilung erforderlich sein.
Neubau auf eigenem Grundstück: Für die Frist des Grundstücksgeschäfts ist regelmäßig der Erwerb des Grund und Bodens entscheidend. Das später errichtete Gebäude wird in die Betrachtung einbezogen.
Später hinzugekaufter Miteigentumsanteil: Für den weiteren entgeltlich erworbenen Anteil kann ein abweichender Fristbeginn gelten, etwa nach einer Trennung oder bei einer Auseinandersetzung unter Miteigentümern.

Wenn nur noch wenige Monate bis zum geprüften Fristende fehlen, kann die Vermarktung bereits vorbereitet werden. Exposé, Unterlagenprüfung und Interessentensuche lassen sich zeitlich vom späteren Kaufvertragsabschluss trennen. Der steuerlich entscheidende Beurkundungstermin darf jedoch nicht versehentlich vorgezogen werden.

Eigennutzung: die zentrale Ausnahme vor Ablauf von zehn Jahren

§ 23 EStG enthält zwei Befreiungswege. Steuerfrei kann der Gewinn sein, wenn die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Alternativ reicht eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Die zweite Alternative verlangt keine drei vollen Jahre. Der Bundesfinanzhof hält eine zusammenhängende Nutzung von einem Jahr und zwei Tagen für ausreichend, wenn sie drei Kalenderjahre berührt: Das gesamte mittlere Kalenderjahr muss von der Eigennutzung umfasst sein; im zweiten Jahr vor dem Verkauf und im Verkaufsjahr genügt jeweils mindestens ein Tag. Ein Zeitraum vom 31. Dezember 2024 bis zum 2. Januar 2026 kann bei einem Verkauf im Jahr 2026 dieses zeitliche Raster erfüllen. Ob daneben alle tatsächlichen Voraussetzungen vorliegen, bleibt eine Einzelfallfrage.

Als Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kommen insbesondere folgende Situationen in Betracht:

Die Eigentümerin oder der Eigentümer bewohnt das Haus oder die Wohnung selbst, allein oder mit dem eigenen Haushalt.
Eine unentgeltliche Überlassung an ein Kind kann anerkannt werden, solange für dieses Kind ein Anspruch auf Kindergeld oder Kinderfreibetrag besteht. Eine Überlassung an andere Angehörige ist nicht ohne Weiteres gleichgestellt.
Eine tatsächlich selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung kann begünstigt sein, wenn sie nicht zur Vermietung bestimmt ist. Die konkrete Nutzung muss nachvollziehbar bleiben.
Ein häusliches Arbeitszimmer innerhalb der selbst bewohnten Eigentumswohnung nimmt dem übrigen Verkauf nach dem BFH-Urteil IX R 27/19 nicht anteilig die Befreiung.
Eine kurze Vermietung im Verkaufsjahr kann nach IX R 10/19 unschädlich sein, wenn zuvor die verlangte zusammenhängende Eigennutzung bestand: mindestens ein Tag im zweiten Vorjahr, das vollständige Vorjahr und mindestens ein Tag im Verkaufsjahr.

Nicht jede private Nutzung genügt. Eine vollständig vermietete Wohnung ist im Mietzeitraum nicht selbst bewohnt. Bloßer Leerstand begründet ebenfalls keine Eigennutzung. Folgt der Leerstand dagegen auf eine anerkannte Selbstnutzung und dient er erkennbar der Verkaufsvorbereitung, kann die Bewertung anders ausfallen; die zeitliche Abfolge sollte dokumentiert und steuerlich geprüft werden.

Besondere Vorsicht gilt bei Grundstücksteilungen. Der BFH hat mit IX R 14/22 entschieden, dass die Befreiung nicht auf eine abgetrennte, unbebaute Gartenfläche übergeht. Wird etwa bei einem selbst bewohnten Haus in Freiburg-Herdern eine unbebaute Teilfläche verselbstständigt und verkauft, kommt es für diesen Teil auf die Zehnjahresfrist an. Der Ortsbezug ändert an dieser bundesrechtlichen Regel nichts.

Die Zwischenvermietung nach dem Auszug

Ein berufsbedingter Umzug führt häufig zu der Überlegung, die bisherige Wohnung bis zum Verkauf noch einige Monate zu vermieten. Steuerlich ist dabei der Kalender entscheidend. Liegt die Vermietung ausschließlich im Verkaufsjahr und wurde die Wohnung zuvor mindestens an einem Tag im zweiten Vorjahr, während des gesamten Vorjahres und noch mindestens an einem Tag im Verkaufsjahr selbst genutzt, kann sie unschädlich sein.

Anders sieht es aus, wenn die Vermietung das vollständig erforderliche mittlere Kalenderjahr unterbricht oder im Verkaufsjahr überhaupt keine Eigennutzung mehr stattgefunden hat. Dann kann die Drei-Kalenderjahre-Alternative scheitern. Schließen Sie einen Übergangsmietvertrag deshalb nicht, bevor die exakten Daten geprüft sind.

Neben der Steuerfrage verändert eine Vermietung die Vermarktung. Ein bestehendes Mietverhältnis spricht andere Käufergruppen an als eine freie Wohnung. Welche Wirkung das auf Preis, Zeitplan und Interessentenkreis hat, hängt vom Objekt und vom lokalen Markt ab; pauschale Abschläge wären unseriös.

Wie der steuerpflichtige Gewinn berechnet wird

Ausgangspunkt ist der Veräußerungspreis. Davon werden die steuerlich anzuerkennenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Werbungskosten abgezogen. Bereits in Anspruch genommene AfA, erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen mindern nach § 23 Abs. 3 EStG die Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Wirtschaftlich erscheint dieser Betrag deshalb in der Gewinnrechnung wieder erhöhend.

In die Anschaffungskosten können neben dem damaligen Kaufpreis insbesondere Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie eine beim Erwerb getragene Maklerprovision eingehen. Für Baden-Württemberg beträgt die Grunderwerbsteuer aktuell 5,0 Prozent. Nachträgliche Herstellungskosten sind von sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand zu unterscheiden; diese Zuordnung gehört in fachkundige Hände.

Als Veräußerungskosten kommen nur tatsächlich angefallene, belegte und hinreichend verkaufsbezogene Ausgaben in Betracht. Denkbar sind etwa Maklerprovision, Energieausweis, Verkaufsanzeigen, Objektfotografie, ein erforderliches Gutachten oder bestimmte Kosten für die Löschung einer Grundschuld. Auch eine durch den Verkauf ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung kann prüfungsrelevant sein. Nicht jede Ausgabe rund um das Gebäude ist automatisch abziehbar.

Die Rechenlogik lautet in Worten: Verkaufspreis minus steuerlich maßgebliche Anschaffungs- und Herstellungskosten plus bereits berücksichtigte Abschreibungen minus anerkannte Veräußerungskosten ergibt den Gewinn aus dem privaten Veräußerungsgeschäft.

Bleibt der Gesamtgewinn aus allen privaten Veräußerungsgeschäften eines Kalenderjahres unter 1.000 Euro, bleibt er steuerfrei. Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag. Bei exakt 1.000 Euro oder darüber greift diese gesetzliche Ausnahme nicht; dann ist nicht lediglich der übersteigende Teil betroffen.

Vereinfachtes Beispiel: vermietete Wohnung in Freiburg-Herdern

Das folgende Modell verwendet frei gewählte Beträge und bildet keinen Freiburger Marktpreis ab. Unterstellt wird ein Erwerb im März 2019 und ein Verkauf im August 2026:

damaliger Kaufpreis: 350.000 Euro
Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg mit 5,0 Prozent: 17.500 Euro
angenommene weitere Erwerbsnebenkosten: 7.000 Euro
tatsächlich beanspruchte AfA bis zum Verkauf: 34.000 Euro
Verkaufspreis: 480.000 Euro
angenommene, steuerlich anerkannte Veräußerungskosten: 18.000 Euro

Damit ergibt sich vereinfacht: 480.000 Euro minus 350.000 Euro minus 17.500 Euro minus 7.000 Euro plus 34.000 Euro minus 18.000 Euro gleich 121.500 Euro steuerpflichtiger Gewinn.

Würde dieser Betrag rein illustrativ vollständig mit einem Grenzsteuersatz von 42 Prozent belastet, ergäben sich 51.030 Euro Einkommensteuer. Das ist keine Prognose für einen Steuerbescheid. Der reale Mehrbetrag hängt vom übrigen Einkommen, dem Tarifverlauf, einer möglichen Zusammenveranlagung, abzugsfähigen Positionen und weiteren persönlichen Umständen ab. Kirchensteuer und ein gegebenenfalls entstehender Solidaritätszuschlag müssten gesondert ermittelt werden.

Bei einem Verkauf außerhalb der Zehnjahresfrist wäre der Gewinn aus diesem privaten Grundstücksgeschäft nach § 23 EStG grundsätzlich nicht steuerbar. Ob tatsächlich kein anderer Besteuerungstatbestand eingreift, muss vor allem bei mehreren Verkäufen separat geprüft werden.

Gewerblicher Grundstückshandel als benachbarte Prüfung

Wer wiederholt Immobilien kauft, entwickelt, aufteilt und verkauft, kann die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschreiten. Die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ist dabei eine wichtige Orientierung: Werden mehr als drei Objekte in einem engen zeitlichen Zusammenhang von typischerweise fünf Jahren veräußert, spricht dies nach den Verwaltungsgrundsätzen grundsätzlich für einen gewerblichen Grundstückshandel, wenn die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind.

Besondere Umstände können auch bei weniger als vier Objekten eine gewerbliche Tätigkeit begründen; umgekehrt sind Ausnahmen und nicht einzubeziehende Vorgänge denkbar. Einzelne Eigentumswohnungen können jeweils als eigenständige Objekte zählen, etwa nach der Aufteilung eines Mehrfamilienhauses.

Bei gewerblicher Einordnung gelten die Regeln des Privatverkaufs nicht unverändert weiter. Gewinne gehören dann zu gewerblichen Einkünften, und Gewerbesteuer kann hinzukommen. Der Freiburger Gewerbesteuer-Hebesatz beträgt 2026 laut Haushaltssatzung 430 Prozent. Der Hebesatz allein sagt jedoch noch nichts über die konkrete Belastung aus; dafür müssen insbesondere Gewerbeertrag, Messbetrag, mögliche Freibeträge und die einkommensteuerliche Anrechnung geprüft werden.

Planen Sie mehrere Verkäufe, sollte die steuerliche Einordnung vor dem ersten Vermarktungsschritt geklärt werden. Eine nachträgliche Betrachtung kann auch frühere Vorgänge in die Gesamtwürdigung einbeziehen.

Welche Gestaltung rechtlich geprüft werden kann

Den Verkaufszeitpunkt festlegen: Liegt das bestätigte Fristende in überschaubarer Nähe, kann ein späterer Beurkundungstermin der klarste Weg sein. Markt-, Finanzierungs- und Lebenssituation müssen dennoch passen.
Eigennutzung korrekt einordnen: Ein tatsächlicher Einzug kann die Befreiung eröffnen, wenn er zur Lebenssituation passt und die zeitlichen Bedingungen erfüllt. Meldeunterlagen, Verbrauchsdaten und weitere Nachweise können die tatsächliche Nutzung stützen; eine bloße Ummeldung genügt nicht.
Kostenbelege vollständig sammeln: Kaufvertrag, damalige Abrechnungen, Rechnungen für Herstellungskosten, AfA-Verzeichnisse und Verkaufsrechnungen gehören in eine gemeinsame Akte. Die steuerliche Zuordnung übernimmt die beratende Fachperson.
Verluste derselben Einkunftsart berücksichtigen: Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur in dem gesetzlich vorgesehenen Rahmen mit entsprechenden Gewinnen verrechnet sowie zurück- oder vorgetragen werden. Sie sind nicht frei mit anderen Einkünften ausgleichbar.
Zahlungsmodalitäten fachlich prüfen: Raten können den steuerlichen Zufluss beeinflussen, bringen aber Bonitäts-, Sicherungs- und Vertragsrisiken mit sich. Eine solche Gestaltung darf nicht allein aus einer überschlägigen Progressionsrechnung entstehen.
Familienübertragungen nur ganzheitlich betrachten: Eine Schenkung setzt die §-23-Frist nicht neu in Gang. Einkommensteuer, Schenkungsteuer, Finanzierung, Pflichtteilsrecht und wirtschaftliche Verfügungsmacht müssen gemeinsam beurteilt werden.

Wann Sie nicht vorschnell handeln sollten

Beurkunden Sie nicht ungeprüft, wenn das Ende der Zehnjahresfrist in den kommenden Monaten liegen könnte.
Vermieten Sie eine zuvor selbst genutzte Wohnung nicht vorübergehend, bevor die drei maßgeblichen Kalenderjahre tagegenau geklärt sind.
Verkaufen Sie nicht mehrere Wohnungen oder Grundstücke in kurzer Folge, ohne den gewerblichen Grundstückshandel prüfen zu lassen.
Übertragen Sie die Immobilie nicht in der Annahme, eine Schenkung starte automatisch eine neue Haltefrist.
Beginnen Sie die Gewinnermittlung nicht erst mit der Steuererklärung. Fehlende Kauf-, Kosten- und AfA-Unterlagen lassen sich kurz vor Abgabe oft nur mühsam rekonstruieren.

Wie das Finanzamt vom Verkauf erfährt

Notarinnen und Notare müssen grundstücksbezogene Verträge nach § 18 GrEStG dem zuständigen Finanzamt anzeigen. Diese Mitteilung ersetzt nicht die eigene Einkommensteuererklärung. Ist der Gewinn steuerpflichtig, gehört er in die dafür vorgesehene Anlage SO.

Ein bewusstes Verschweigen steuerlich erheblicher Angaben kann strafrechtliche Folgen haben. Da der beurkundete Verkauf behördlich mitgeteilt wird, ist Transparenz der einzig vernünftige Weg. Bei Unsicherheit sollte die Erklärung fachlich vorbereitet und vollständig dokumentiert werden.

Prüfliste: Ist Ihr Verkauf in Freiburg steuerfrei?

Für eine erste Sortierung brauchen Sie entweder einen belastbaren Befreiungsweg über die Frist oder über Eigennutzung. Die allgemeinen Grundlagen müssen zusätzlich geklärt sein.

Weg A – Frist:

Sie kennen das genaue Datum und den Inhalt des notariellen Erwerbsvertrags.
Der geplante Verkaufsvertrag wird erst nach dem fachlich bestätigten Ende der Zehnjahresfrist geschlossen.
Bei Erbe oder Schenkung liegt auch das maßgebliche Anschaffungsdatum des Rechtsvorgängers vor.
Es wurde kein zusätzlicher Anteil entgeltlich erworben, der gesondert zu beurteilen wäre.

Weg B – Eigennutzung:

Die Immobilie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren im erforderlichen zeitlichen Umfang selbst bewohnt.
Im vollständig erforderlichen mittleren Kalenderjahr gab es keine Vermietung.
Die tatsächliche Selbstnutzung lässt sich mit geeigneten Unterlagen nachvollziehen.
Verkauft wird keine abgetrennte unbebaute Teilfläche, für die die Eigennutzungsbefreiung ausscheidet.

Grundlagen für beide Wege:

Mehrere Verkäufe wurden auf einen möglichen gewerblichen Grundstückshandel geprüft.
Kaufpreis, Erwerbsnebenkosten, Herstellungskosten und Veräußerungskosten sind belegt.
Die bislang beanspruchte AfA ist vollständig ermittelt.
Die steuerliche Beurteilung liegt vor, bevor ein bindender Verkaufsvertrag beurkundet wird.

Auswertung: Sind sämtliche Punkte eines Befreiungswegs und alle Grundlagen erfüllt, spricht vieles für einen steuerfreien privaten Verkauf; die abschließende Bestätigung bleibt der Steuerberatung vorbehalten. Bei einzelnen offenen Daten sollte die Terminplanung angehalten werden, bis die Unterlagen ausgewertet sind. Sind Erwerb, Nutzung oder Zahl der Verkäufe unklar, ist eine Beurkundung ohne vorherige Einzelfallprüfung besonders riskant.

Fazit: Der geprüfte Zeitpunkt schafft Planungssicherheit

Bei der Spekulationssteuer entscheidet nicht allein die Höhe des Wertzuwachses. Zuerst geht es um Frist, Nutzung und die Einordnung als privates Geschäft. Erst wenn daraus eine Steuerpflicht folgt, wird der konkrete Gewinn berechnet. Ein einziger verfrühter Vertragstermin kann deshalb wichtiger sein als viele Detailpositionen der späteren Rechnung.

Häufig gestellte Fragen zur Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf in Freiburg

Wann kann beim Immobilienverkauf in Freiburg Spekulationssteuer entstehen?

Ein Gewinn ist insbesondere dann nach § 23 EStG zu prüfen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen und keine gesetzliche Eigennutzungsausnahme greift.

Welches Datum ist für die Zehnjahresfrist maßgeblich?

Im Regelfall kommt es auf die bindenden notariellen Kaufverträge bei Anschaffung und Verkauf an. Zahlung, Übergabe und Grundbucheintragung sind dafür grundsätzlich nicht die entscheidenden Daten.

Beginnt die Frist bei einer geerbten Immobilie neu?

Nein. Bei einem unentgeltlichen Erwerb wird für § 23 EStG grundsätzlich die Anschaffung des Rechtsvorgängers zugerechnet. Besonderheiten einer Erbauseinandersetzung müssen gesondert geprüft werden.

Wann kann Eigennutzung zur Steuerfreiheit führen?

Begünstigt sein kann eine ausschließliche Selbstnutzung seit Anschaffung oder Fertigstellung. Alternativ kann die zusammenhängende Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorhergehenden Kalenderjahren ausreichen.

Wie wird ein möglicher Veräußerungsgewinn berechnet?

Ausgangspunkt ist der Verkaufspreis. Davon werden die steuerlich anzuerkennenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten und unmittelbar veranlasste Verkaufskosten abgezogen; bereits berücksichtigte Abschreibungen können die Kostenbasis mindern.

Was bedeutet die Freigrenze von 1.000 Euro?

Bleibt der Gesamtgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 Euro, greift die Freigrenze. Wird sie erreicht, ist sie nicht wie ein Freibetrag lediglich vom Gewinn abzuziehen.

Kann eine kurze Vermietung die Eigennutzungsausnahme gefährden?

Das hängt vom genauen Nutzungsverlauf ab. Besonders das mittlere Kalenderjahr der Drei-Kalenderjahres-Regel muss vollständig durch begünstigte Eigennutzung abgedeckt sein.

Kann ein Immobilienmakler die Steuerpflicht verbindlich beurteilen?

Ein Makler kann den Verkaufsablauf, die Objektunterlagen und den Terminplan koordinieren. Die verbindliche steuerliche Prüfung und Gewinnberechnung gehört zu einer dazu befugten Fachperson.