Wer in Freiburg im Breisgau ein Haus besitzt, hält meistens nicht nur vier Wände in den Händen, sondern einen echten Vermögenswert. Gleichzeitig ist die Region bekannt für hohe Nachfrage, begrenzten Wohnraum und deutliche Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen. Genau deshalb lässt sich die Frage „Was ist mein Haus wert?“ nicht pauschal beantworten. Größe, Grundstück, Baujahr, energetischer Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und vor allem die Lage bestimmen, ob ein Haus „gut“ verkauft wird – oder ob Eigentümer beim Verkaufspreis Haus Freiburg unnötig Geld liegen lassen.
Damit Sie eine realistische Orientierung erhalten (und nicht auf grobe Online-Schätzwerte angewiesen sind), zeigt Ihnen dieser Artikel, wie eine professionelle Immobilienbewertung Freiburg funktioniert, welche Verfahren die Grundlage bilden und wie Sie den Marktwert Freiburg Schritt für Schritt nachvollziehen können – inklusive Praxisbeispielen, Kosten und häufigen Fragen. Außerdem erfahren Sie, wie Brumani Immobilien als Immobilienmakler Freiburg Eigentümer mit langjähriger Erfahrung und 4,9 Google Bewertung dabei unterstützt, den passenden Preis zu finden und sicher zu verkaufen.In der Praxis erleben Eigentümer häufig zwei Extreme: Entweder wird der Preis zu hoch angesetzt – dann bleibt das Objekt lange online, Interessenten werden skeptisch, und am Ende wird „unter Druck“ reduziert. Oder der Preis wird zu niedrig angesetzt – dann ist zwar schnell ein Käufer da, aber der Eigentümer verschenkt im schlimmsten Fall sehr viel Geld.
Gerade Freiburg ist ein Markt, in dem die richtige Preisstrategie entscheidend ist. Denn: Es gibt nicht „den einen Freiburger Markt“. Zwischen einer ruhigen, sehr begehrten Lage und einer preisbewussteren Ecke können Welten liegen. Und auch die Nachfrage verändert sich – etwa durch Zinsentwicklung, Neubauaktivität oder die Verfügbarkeit von Familienhäusern.
Ein weiteres Argument: Der Gutachterausschuss in Freiburg wertet regelmäßig reale Kaufverträge aus. Im Immobilienmarktbericht 2024 wurden z. B. 177 Ein- und Zweifamilienhäuser ausgewertet (Vorjahr: 140) – solche Daten zeigen, wie stark das Marktgeschehen beobachtet wird und wie relevant reale Transaktionen für eine Bewertung sind.
Es gibt Situationen, in denen eine Wertermittlung „nice to have“ ist – und andere, in denen sie praktisch unverzichtbar wird.
Beim Hausverkauf Freiburg ist der Hauswert die Basis, um einen marktfähigen Angebotspreis festzulegen. Ein Preis, der sauber begründet ist, schafft Vertrauen, reduziert Verhandlungen ins Blaue und erhöht die Chance, dass Sie nicht monatelang „am Markt vorbeilaufen“.
Auch Käufer profitieren: Wer den Kaufpreis Haus Freiburg nüchtern gegen Vergleichsdaten, Zustand und Lage prüft, erkennt, ob der Preis fair ist – oder ob später hohe Zusatzkosten (Sanierung, Energie, Mängel) drohen.
Bei Scheidung und Erbschaft ist der Wert oft Grundlage für Ausgleichszahlungen oder faire Aufteilung. In solchen Fällen lohnt sich häufig ein Immobiliengutachten Freiburg durch einen qualifizierten Gutachter, damit das Ergebnis belastbar ist.
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Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH
Online-Tools liefern eine erste Preisspanne – nützlich als Startpunkt. Allerdings: Sie arbeiten meist mit Durchschnittswerten, statistischen Vergleichspreisen und wenigen Objektparametern. Das reicht nicht, um Besonderheiten wie Grundrissqualität, Sanierungsstau oder einen Top-Garten realistisch abzubilden.
Wenn es um den Verkaufspreis Haus Freiburg geht, ist die Bewertung durch einen erfahrenen Immobilienmakler Freiburg oft der beste Mix aus Praxisnähe und Marktorientierung. Ein regionaler Makler kann zum Beispiel einschätzen, welche Käufergruppe in einem konkreten Stadtteil aktiv ist und wie stark energetische Faktoren aktuell in Preisgespräche einfließen.
Brumani Immobilien kombiniert dabei Erfahrung mit einem klaren Blick auf reale Nachfrage und Vermarktungschancen – und zeigt mit 4,9 Google Bewertung, dass Kundenzufriedenheit und professionelles Vorgehen in Freiburg messbar ankommen.
Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter erstellt ein Gutachten nach anerkannten Standards. Das ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Wert später bei Gericht, gegenüber dem Finanzamt oder in Erbstreitigkeiten eine Rolle spielt. Für diese Tiefe entstehen natürlich Kosten. Als Orientierung: Ein Kurzgutachten liegt häufig um 500 €, ein Vollgutachten kann ab 1.000 € beginnen und je nach Objektwert etwa 0,5–1,5 % des Verkehrswerts kosten.
Der Verkehrswert Freiburg (auch Marktwert) ist die objektive Bewertung – der Kaufpreis Haus Freiburg ist der Betrag, der am Ende tatsächlich gezahlt wird.
Die Definition des Verkehrswerts ist in § 194 BauGB festgelegt: Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Stichtag unter Berücksichtigung von Eigenschaften, Beschaffenheit und Lage erzielt werden könnte.
Wichtig:
– Verkehrswert = objektive Bewertungsgröße
– Kaufpreis = Ergebnis aus Angebot, Nachfrage, Timing, Verhandlung, Emotionen
In einem angespannten Markt kann der Kaufpreis über dem Verkehrswert liegen. Wenn Angebot groß oder Objekt schwierig ist (z. B. Sanierungsstau), kann er auch darunter liegen.
Die ImmoWertV nennt als Grundverfahren:
– Vergleichswertverfahren
– Ertragswertverfahren
– Sachwertverfahren
In der Praxis werden diese Verfahren je nach Immobilientyp eingesetzt – oder sinnvoll kombiniert.
Das Vergleichswertverfahren Freiburg ist besonders beliebt bei Einfamilienhäusern, Wohnungen und Grundstücken – vor allem dann, wenn genügend vergleichbare Verkäufe existieren.
Man nimmt echte Kaufpreise ähnlicher Immobilien aus der Region und leitet daraus einen realistischen Marktwert ab. Dabei zählt nicht nur die Quadratmeterzahl – sondern auch:
– Mikrolage (Straße, Umfeld, Lärm, Aussicht)
– Baujahr und Bausubstanz
– Energiestandard
– Zustand (Renoviert oder sanierungsbedürftig?)
– Grundstück und Nutzungsmöglichkeiten
Ein Vergleichshaus wurde für 780.000 € verkauft und hat 150 m² Wohnfläche.
→ 780.000 / 150 m² = 5.200 €/m²
Ihr Haus hat 140 m².
→ 5.200 × 140 m² = 728.000 € (Grundannahme)
Dann kommen Zu- und Abschläge: z. B. bessere Lage, größere Garage, schlechterer Energiestandard usw.
Das Ertragswertverfahren Freiburg ist das klassische Verfahren für vermietete Häuser, Mehrfamilienhäuser oder gemischt genutzte Immobilien.
Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen (Mieten) abzüglich Kosten und unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer. Dazu kommt der Bodenwert.
Gerade in Freiburg ist das relevant, weil Mietniveaus hoch sind: Laut ImmoScout24 liegt der durchschnittliche Mietpreis im Bereich um 14 €/m² (Q3/2025).
– Jahresnettomiete: 30.000 €
– Bewirtschaftungskosten (Rücklagen, Verwaltung etc.) abgezogen
– Kapitalisierungsfaktor abhängig von Lage/Risiko/Zinsen
→ Daraus ergibt sich ein Gebäudeertragswert + Bodenwert = Verkehrswert
Für Eigentümer wichtig: Schon kleine Unterschiede in erzielbarer Miete oder Leerstandsrisiko können den Wert stark verändern.
Das Sachwertverfahren Freiburg kommt häufig bei Einfamilienhäusern zum Einsatz, wenn Vergleichsfälle schwer zu finden sind oder das Objekt sehr individuell ist.
Man ermittelt:
1. Bodenwert (Grundstück)
2. Gebäudesachwert (Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung)
3. Marktanpassung über Sachwertfaktor
Das ist besonders hilfreich bei Häusern mit außergewöhnlicher Bauweise, bei sehr großen Grundstücken oder bei Spezialimmobilien.
Freiburg ist geprägt von hoher Lebensqualität, Universitätsnähe, Naturanbindung und teils sehr knappen Flächen. Das sorgt dafür, dass die Immobilienbewertung Freiburg besonders lagegetrieben ist.
Beispiele für deutliche Stadtteil-Unterschiede:
– In Herdern liegen Wohnungspreise laut Datenübersicht bei rund 6.325 €/m² im Durchschnitt.
– In Vauban werden Häuser im Schnitt um 6.320 €/m² genannt.
Das heißt nicht, dass jedes Haus dort automatisch so bewertet wird – aber es zeigt: Freiburg ist ein Markt mit starken Mikrolagen.
Der Bodenwert ist oft ein gewaltiger Teil des Gesamtwertes. In Baden-Württemberg werden Bodenrichtwerte zentral über BORIS-BW bereitgestellt.
Auch die Stadt Freiburg verweist für Grundsteuer-Bewertungen auf diese Datenbasis.
Ein Haus mit schlechter Effizienzklasse kann in der Vermarktung spürbare Abschläge bekommen – weil Käufer Sanierungskosten einpreisen (Dach, Fenster, Heizung). Gleichzeitig können gut sanierte Immobilien einen Preisbonus erzielen, weil sie „stressfrei“ wirken und Finanzierung + laufende Kosten planbarer sind.
– Offene Wohnküche und gute Lichtverhältnisse wirken wertsteigernd
– Zwei Bäder sind bei Familien oft entscheidend
Ein gut nutzbarer Keller ist in Freiburg (teils knappe Flächen) ein Plus
Hier ist wichtig: Es gibt je nach Datenquelle und Quartal Unterschiede. Als realistische Orientierung zeigen Marktportale für Häuser in Freiburg Werte um etwa:
ca. 4.902 €/m² (Q1 2025)
– ca. 5.080 €/m² (Stand Januar 2026)
Für Eigentümer bedeutet das: Wenn Ihr Haus 140 m² hat, liegt allein der „grobe“ Marktansatz schnell zwischen rund 686.000 € und 711.000 € – bevor Lagebonus, Grundstücksgröße oder energetischer Zustand eingepreist sind.
Online-Bewertungen sind schnell, bequem und kostenlos. Sie liefern eine Spanne – und können ein erster „Realitätscheck“ sein.
Ein erfahrener Immobilienmakler Freiburg berücksichtigt vor Ort Dinge, die ein Rechner nicht sieht:
– Gerüche, Feuchtigkeit, Haarrisse, Schimmelrisiko
– Lärm, Nachbarschaft, Sichtachsen
– Tatsächliche Bausubstanz und Modernisierungsqualität
Und vor allem: Ein Profi bewertet nicht nur die Immobilie – sondern auch die Vermarktungsfähigkeit. Genau hier liegt der Unterschied, der oft mehrere zehntausend Euro ausmacht.
Brumani Immobilien arbeitet dabei nicht nach Bauchgefühl, sondern kombiniert regionale Marktkenntnis mit sauberer Preissetzung und einer Vermarktung, die den besten Käuferkreis erreicht – ein Grund, warum Eigentümer die Zusammenarbeit regelmäßig mit sehr guten Rezensionen (u. a. 4,9 Google Bewertung) bestätigen.
Der Verkehrswert ist die Grundlage – der Angebotspreis ist Ihre Strategie.
In Freiburg kann ein zu hoher Preis schnell dazu führen, dass das Objekt zwar viele Klicks bekommt, aber wenig Besichtigungen. Nach einigen Wochen wirkt es „verbrannt“, weil Käufer sich fragen: „Warum geht das nicht weg?“
Manche Eigentümer wählen absichtlich einen niedrigen Preis, um Bieterwettbewerb zu erzeugen. Das kann funktionieren – aber nur, wenn Nachfrage wirklich vorhanden ist und die Vermarktung professionell läuft.
Ein marktgerechter Preis, der zu Zustand, Lage und Zielgruppe passt, ist meist die sicherste Variante. Gerade in Freiburg ist ein sauber begründeter Preis oft die beste Verhandlungsposition.
Wertsteigerung bedeutet nicht automatisch „Luxussanierung“. Häufig sind es die richtigen Maßnahmen an den richtigen Stellen.
– frische, neutrale Wandfarben
– professionelle Reinigung (auch Fenster!)
– Garten aufgeräumt, Rasen sauber, Hecken geschnitten
– kleine Reparaturen erledigt (Türklinke, Silikonfugen, Lampen)
– moderne Heizung / Wärmepumpe (wenn sinnvoll)
– Fenster und Dach sanieren
– Elektrik prüfen/erneuern (bei sehr alten Häusern)
– Badmodernisierung, wenn stark veraltet
In vielen Fällen: ja – aber nicht blind. Entscheidend ist, ob die Investition in der Zielgruppe „ankommt“. Ein top gedämmtes Haus kann Käufer gewinnen, die auf niedrige Nebenkosten und Sicherheit setzen. In Freiburg, wo Käufer stark vergleichen, kann das ein wichtiger Vorteil sein.
Freiburg ist nicht nur „teuer“ oder „günstig“, sondern sehr differenziert.
– Nähe zu ÖPNV, Radachsen, Infrastruktur
– Ruhige Nebenstraße vs. Hauptstraße
– Blick ins Grüne vs. Verschattung / enge Bebauung
Je nach Lage gelten Bereiche wie Herdern, Teile von Vauban, innenstadtnähere Bereiche oder beliebte Wohnlagen als wertstärker. Das zeigen auch Stadtteil-Daten auf Immobilienportalen – z. B. Herdern mit hohen Durchschnittswerten.
Wichtig: Das ersetzt keine Einzelbewertung, aber es erklärt, warum zwei Häuser mit gleicher Größe in Freiburg sehr unterschiedliche Ergebnisse haben können.
Viele Eigentümer fragen völlig zurecht: „Brauche ich wirklich einen Gutachter?“
– Kurzgutachten: oft um 500 €
– Vollgutachten: häufig 0,5–1,5 % des Verkehrswerts
– Je nach Objekt und Umfang können Vollgutachten deutlich teurer werden
Für den Verkauf ist eine professionelle Maklerbewertung meist die beste Wahl: praxisnah, marktgerecht, verkaufsorientiert.
– Erbschaft/Streitfälle
– Scheidung
– steuerliche Themen
– gerichtliche Auseinandersetzungen
Wenn Sie Ihren Marktwert Freiburg sauber bestimmen wollen, geht es nicht nur um eine Zahl – sondern um einen Plan:
Wie positionieren Sie das Haus? Welche Zielgruppe passt? Welche Unterlagen fehlen? Welche Maßnahmen bringen vor Vermarktung noch einen echten Vorteil?
Brumani Immobilien begleitet Eigentümer genau dabei – mit Erfahrung, echter Marktkenntnis und einem Anspruch, der sich in 4,9 Google Bewertung widerspiegelt: transparent, realistisch, lösungsorientiert. Als Immobilienmakler Freiburg ist Brumani Immobilien besonders dann stark, wenn es darum geht, den optimalen Verkaufspreis Haus Freiburg nicht nur zu schätzen, sondern am Markt auch wirklich durchzusetzen.
Eine Immobilienbewertung Freiburg ist der Schlüssel, wenn Sie nicht raten wollen, sondern fundiert entscheiden möchten. Für eine schnelle Orientierung können Online-Tools helfen. Sobald es jedoch um den Hausverkauf Freiburg, eine strategische Preisfestlegung oder rechtliche Themen geht, sollten Sie auf eine professionelle Bewertung setzen.
Der Verkehrswert Freiburg basiert auf klaren gesetzlichen Regeln und wird nach anerkannten Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert) ermittelt. Der tatsächliche Kaufpreis Haus Freiburg kann davon abweichen – je nach Nachfrage, Zustand, Timing und Vermarktung.
Wer in Freiburg den bestmöglichen Verkaufspreis Haus Freiburg erzielen möchte, profitiert von lokaler Marktkenntnis, klarer Preislogik und professioneller Präsentation. Genau hier unterstützt Brumani Immobilien als Immobilienmakler Freiburg – erfahren, kundenorientiert und nachweislich stark bewertet (4,9 Google Bewertung).
Den Verkehrswert Freiburg bekommen Sie am zuverlässigsten über eine strukturierte Wertermittlung nach anerkannten Regeln. Rechtlich ist der Verkehrswert in § 194 BauGB definiert: Es geht um den Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre – ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände.
Praktisch haben Sie drei Wege: Erstens können Sie einen Online-Rechner nutzen, um eine grobe Spanne zu erhalten. Das ist schnell, aber nicht besonders genau. Zweitens können Sie einen regionalen Immobilienmakler Freiburg beauftragen, der Ihr Haus besichtigt, Besonderheiten berücksichtigt und anhand der Marktlage einen realistischen Wert ermittelt. Für einen geplanten Hausverkauf Freiburg ist das häufig der effektivste Weg. Drittens können Sie ein vollständiges Immobiliengutachten Freiburg durch einen Sachverständiger Hausbewertung Freiburg erstellen lassen – besonders sinnvoll, wenn es rechtlich belastbar sein muss (Erbschaft, Scheidung, Finanzamt).
Ein realistisches Vorgehen ist oft: Online-Spanne → Maklerbewertung → bei Bedarf gerichtsfestes Gutachten.
Bei einem alten Haus wird der Wert nicht „kaputt gerechnet“, sondern differenziert bewertet. Entscheidend ist: Wie ist der Zustand der Bausubstanz? Gibt es Sanierungsstau? Wie ist die Energieeffizienz? In Freiburg – mit hoher Nachfrage – kann auch ein älteres Haus sehr wertvoll sein, wenn Lage und Grundstück stimmen.
In der professionellen Bewertung werden häufig diese Punkte berücksichtigt:
Ein Beispiel: Ein Haus aus den 1960ern mit 140 m² Wohnfläche kann – je nach Stadtteil – sehr unterschiedlich bewertet werden. Wenn große Maßnahmen anstehen (Dach, Heizung, Elektrik), kalkulieren Käufer schnell 80.000–200.000 € zusätzlich ein. Gleichzeitig kann ein gepflegtes Haus mit gutem Grundstück trotz Alter stark nachgefragt sein.
Nach 20 Jahren ist ein Haus in Freiburg häufig nicht weniger wert – sondern oft mehr, weil Grundstücke knapp sind und Freiburg zu den stark nachgefragten Städten zählt. Ob der Wert gestiegen ist, hängt aber davon ab, ob das Haus „modern und bewohnbar“ wirkt oder ob ein größerer Sanierungsstau entstanden ist.
Ein 20 Jahre altes Haus (Baujahr etwa 2005) hat oft Vorteile: moderner Grundriss, bessere Dämmung als Altbauten, häufig zeitgemäße Haustechnik. Wenn Dach, Fassade und Heizung gepflegt wurden, bewerten Käufer solche Häuser oft sehr stabil. Entscheidend bleibt die Lage. Ein Beispiel zur Orientierung: Wenn der Marktrahmen bei rund 4.900–5.100 €/m² liegt, kann ein 160 m² Haus schnell in einer Größenordnung von 784.000–816.000 € liegen – plus/minus Lage- und Zustandsfaktoren.
Als seriöse Orientierung (je nach Datenquelle und Stichtag) liegen Hauspreise in Freiburg ungefähr in diesem Rahmen:
Wichtig: Das sind Durchschnittswerte über das Stadtgebiet. In gefragten Lagen oder bei sehr guten Häusern können die Preise deutlich höher liegen, während sanierungsbedürftige Objekte oder schwächere Lagen darunter liegen können.
In Freiburg sind die wichtigsten Werttreiber meist:
Freiburg ist zudem ein Markt, in dem Käufer sehr stark vergleichen – das macht eine saubere Immobilienbewertung Freiburg besonders wichtig.
Vergleichspreise sind eine sehr starke Grundlage – aber nur dann, wenn sie wirklich vergleichbar sind. Zwei Häuser können beide 140 m² haben und trotzdem 150.000 € auseinanderliegen, weil eines eine Top-Lage und ein saniertes Dach hat, während beim anderen Heizung, Fenster und Bad alt sind.
Online-Portale nutzen Vergleichsdaten als Statistik – sie sind „gut im Mittel“, aber schwächer in der Einzelfallbetrachtung. Ein Immobilienmakler Freiburg kann Vergleichspreise besser einordnen, weil er weiß, warum ein bestimmtes Objekt teuer verkauft wurde: War es frisch saniert? Gab es Bieterverfahren? War der Garten perfekt? Genau diese Details entscheiden in Freiburg sehr oft.
Wenn Sie selbst starten möchten, gehen Sie in drei Schritten vor:
Erstens: Ermitteln Sie eine grobe Marktorientierung über aktuelle Durchschnittswerte (z. B. 4.900–5.100 €/m² als grobe Haus-Orientierung).
Zweitens: Korrigieren Sie ehrlich nach Zustand. Gibt es Sanierungsstau? Dann müssen Sie Abschläge einrechnen.
Drittens: Prüfen Sie die Mikrolage: ruhige Straße, gute Anbindung, gute Nachbarschaft = Bonus.
Damit können Sie eine grobe Spanne ableiten. Für einen echten Angebotspreis reicht das aber meist nicht – weil Sie die Käuferpsychologie und Vermarktungsdynamik noch nicht abbilden. Genau dafür ist eine professionelle Immobilienbewertung Freiburg da.
Eine Online-Bewertung basiert vor allem auf Datenmodellen: Lagecluster, Durchschnittspreise, statistische Vergleichswerte. Sie ist schnell und kostenlos – aber sie sieht Ihr Haus nicht.
Eine professionelle Bewertung (Makler oder Gutachter) berücksichtigt zusätzlich:
Wenn Sie verkaufen möchten, ist die professionelle Bewertung fast immer genauer – und oft auch finanziell sinnvoller, weil sie Fehlentscheidungen beim Verkaufspreis Haus Freiburg verhindert.
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