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Wertermittlung bei Erbschaft oder Schenkung: Deshalb ist sie wichtig

Wertermittlung bei Erbschaft oder Schenkung: Deshalb ist sie wichtig

Das Sterben macht uns Angst. Dieser so natürliche Gang ist unheimlich, doch meist kommt unser Unbehagen mehr davon, dass wir uns nicht richtig vorbereitet fühlen. Aus diesem Grund sind viele Menschen, die sich Gedanken um ihren eigenen Nachlass machen, deutlich selbstbewusster und angstfreier was den eigenen Tod angeht. Doch auch bei der Nachlassverwaltung gibt es einiges zu beachten. Fragen nach der sinnvollsten Besitzübertragung kommen aus. Sollte ich mein Eigentum einfach an meine Nachkommen vererben, benötige ich ein Testament oder ist eine Schenkung meiner Situation eher angepasst? Diese Gedanken sind richtig und wichtig. Wir möchten Ihnen bei der Beantwortung dieser Fragen zu Seite stehen. Aus diesem Grund beschäftigen wir uns heute ausführlich mit der der Wertermittlung von Immobilien bei Erbschaft oder Schenkung. Also fangen wir an.

1) Vererben oder Schenken – Was ist besser?

Die Erbschaft ist der einfache Weg. Wir alle müssen eines Tages gehen und unsere Gesellschaft hat für diesen Fall ausgiebig vorgesorgt. Vor dem Gesetz sind Erbschaften gut geregelt. Gibt es kein Testament, so wird die Weitergabe des weltlichen Besitzes des Verstorbenen durch die gesetzliche Erbfolge geregelt. Der Erblasser selbst kümmert sich dabei um nichts, alles erfolgt nach seinem Tod und nur die Erben werden in die Pflicht genommen.

So angenehm dieses Modell auch für den Erblasser gestaltet ist, so aufwühlend ist es für die Erben. Denn ihnen wird kaum Zeit zur Trauer gegönnt. Viel zu schnell und harsch sind die Fristen, die eine Erbschaft mit sich bringen. Und auch der Erblasser geht mit einer regulären Erbschaft ohne Testament ein großes Risiko ein. Die volle Kontrolle über den Verbleib seiner Erbmasse liegt fortan bei den Erben.

Abgesichert durch die Schenkung

Wer Streit unter der Erbengemeinschaft vorbeugen und einen eventuell resultierenden voreiligen Verkauf oder sogar eine Teilungsversteigerung der vererbten Immobilie vermeiden möchte, der fährt mit einem Testament oder sogar mit einer Schenkung besser. Da die Schenkung noch zu Lebzeiten erfolgt, hat der Schenker deutlich mehr Kontrolle über den Vorgang, sowie den Umgang mit der verschenkten Immobilie. Hier genießt der Beschenkte sogar Steuervorteile, indem die Freibeträge richtig genutzt werden. Auch als Schenker profitiert man, beispielsweise durch die Vereinbarung eines lebenslangen Wohnrechts.

Wertermittlung bei Schenkung und Erbe

Egal wie Sie sich entscheiden, eine Ermittlung des Immobilienwertes ist in jedem Fall ein wichtiger Schritt. Sowohl bei einer Schenkung als auch bei einer Erbschaft verlangt der Fiskus seinen Anteil. Der Begünstigte wird in die Pflicht genommen und muss dem Finanzamt Steuern bezahlen. Um sich auf diese Steuerlast vorzubereiten ist es sicherlich vernünftig bereits im Vorfeld den Verkehrswert der Immobilie zu kennen und anhand dessen die Höhe der zu zahlenden Steuern zu errechnen. Doch auch ein anderer, wesentlich wichtigerer Grund existiert, weswegen Sie sich nicht mit der Wertermittlung durch das Finanzamt zufrieden geben dürfen.

Das Finanzamt hat immer recht? Kontrolle über Vertrauen

Wer Begünstigter einer Erbschaft oder Schenkung ist, muss diese annehmen und auch das Finanzamt über die Besitzübertragung informieren. Überschreitet das erhaltene Vermögen Ihren Steuerfreibetrag, so sendet Ihnen das Finanzamt, wie bei der Erbschaftssteuer bei Immobilien, Unterlagen zu, die Sie ausfüllen müssen. Anhand dieser Informationen bestimmt das Finanzamt zunächst den Verkehrswert der Immobilie und somit auch die Höhe der Steuern.

Ungenaue Ermittlungsverfahren sorgen für hohe Steuern

Leider erfolgt die Ermittlung des Verkehrswertes nur auf typisierenden Messverfahren. Diese beruhen vor allem auf den regelmäßig errechneten Bodenrichtwerten für die jeweilige Region und den Baujahresklassen, in die das Objekt kategorisiert wird. Bei dieser Methode handelt es sich nur um grobe Schätzungen. Weder ist eine Besichtigung Teil des Prozesses noch wird auf die individuellen Eigenschaften der Immobilie, wie die Ausstattung oder ihr Zustand, eingegangen. Aufgrund dieser pauschalen Wertermittlung resultiert meist ein Ergebnis, das deutlich über dem tatsächlichen Marktwert liegt.

An die Waffen! So wehren Sie sich gegen überhöhte Verkehrswertermittlungen

Ein hoher Immobilienwert ist in den meisten Fällen erfreulich, aber nicht bei einer Erbschaft oder Schenkung. Denn hier steigt die Höhe der zu zahlenden Steuern und ein späterer Verkauf kann nicht auf der gleichen Grundlage erfolgen. Der Begünstigte kann also einen Verlust machen.

Damit muss sich glücklicherweise niemand einfach zufrieden geben. Der Gesetzgeber räumt jedem Erben oder Beschenkten ein, selbst einen Nachweis über einen niedrigeren Verkehrswert zu erbringen. Hierzu haben Sie die Möglichkeit von einem unabhängigen Sachverständigen ein Gutachten anfertigen zu lassen.

Zwar müssen Sie die Kosten dieses Gutachtens selbst tragen, eine Steuerverringerung ist diesen Aufwand jedoch allemal wert.

Prüfen, ob ein eigenes Gutachten gerechtfertigt ist und auch das erhoffte Ergebnis liefert, können Sie mittels einfacher Kriterien. Diese sind:

  • Schäden am Haus
  • ein Modernisierungsrückstand
  • eine ortsüblich geringe Miete bei einem Mehrfamilienhaus
  • langer Leerstand bei einem Mietshaus
  • keine Alternative Nutzungsmöglichkeiten des Objektes

Ein Gutachter nutzt eines der drei standardmäßigen Wertermittlungsverfahren (Vergleichswertverfahren, Sach- und Ertragswertverfahren) und legt dem Finanzamt einen ausführlichen Gutachterbericht vor. Um Gefälligkeitsgutachten vorzubeugen ist dieses Ergebnis für das Finanzamt nicht binden, der Verkehrswert wird jedoch genau geprüft und neu berechnet.

Die Wertermittlung – ein unverzichtbares Werkzeug

Planen Sie die neu erworbene Immobilie bald wieder zu verkaufen, ist ein Wertgutachten auch ohne die Aussicht auf eine Steuervergünstigung sinnvoll. Denn es bietet die Grundlage für spätere Preisverhandlungen und hilft auch bei der Festlegung des Angebotspreises. Auch ungeplante Verkäufe dürfen nicht ausgeschlossen werden. So kann beispielsweise jeder in eine finanzielle Schieflage geraten und sich gezwungen sehen, die vererbte oder geschenkte Immobilie zu verkaufen. Für diese Fälle ist ein professionelles Wertgutachten oder zumindest eine grobe Wertermittlung sinnvoll. Damit Ihre Zukunft und die Ihrer Nachkommen abgesichert ist.

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