Welche Kosten entstehen beim Immobilienverkauf in Freiburg?

Kurzantwort: Wer in Freiburg eine Immobilie verkauft, sollte ohne eine mögliche Steuerbelastung grob mit 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises rechnen. Den größten planbaren Anteil bildet häufig die Maklerprovision. Für Baden-Württemberg wird bei einer geteilten Provision oft mit 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer je Partei kalkuliert; die konkrete Courtage ist jedoch Verhandlungssache. Hinzu kommen je nach Objekt die Lastenfreistellung im Grundbuch, ein Energieausweis, Unterlagen, Aufbereitung und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung. Eine Steuer nach § 23 EStG kann die Rechnung grundlegend verändern.

Stand: August 2026 · Lesezeit etwa 12 Minuten

Das Wichtigste in Kürze

Energieausweis, amtliche Auszüge und die Löschung eingetragener Rechte sind meist überschaubar, müssen aber frühzeitig ermittelt werden.
Vorfälligkeitsentschädigung und Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft können den Nettoerlös deutlich stärker beeinflussen als die kleinen Dokumentenkosten.
Bei der Grundschuld zählt für die Gebührenberechnung nicht einfach die offene Darlehenssumme. Entscheidend sind Eintragung, Nennbetrag und die konkrete Abwicklung über Bank, Notariat und Grundbuchamt.
Ein ungeeigneter Angebotspreis erscheint auf keiner Rechnung. Er kann dennoch teuer werden, wenn er die Nachfrage ausbremst und spätere Preiszugeständnisse erforderlich macht.

Dieser Beitrag gibt Eigentümern eine Orientierung aus der Vermarktungsperspektive. Er ersetzt weder eine individuelle Rechts- noch eine Steuer- oder Finanzierungsberatung. Vereinbarungen, amtliche Gebühren, Objektzustand und Darlehensvertrag entscheiden über die tatsächlichen Beträge.

Kostenübersicht: Was trägt die Verkäuferseite, was die Käuferseite?

Für eine belastbare Kalkulation hilft es, Erwerbsnebenkosten und echte Verkäuferkosten voneinander zu trennen.

Typischerweise auf der Käuferseite liegen in Baden-Württemberg die Grunderwerbsteuer von derzeit 5,0 Prozent, die Kosten des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten des Eigentumserwerbs. Auch eine neue Finanzierungsgrundschuld des Käufers gehört grundsätzlich dorthin.

Verkäufer tragen typischerweise die Beseitigung nicht übernommener Grundpfandrechte, Energieausweis, Verkaufsunterlagen, vereinbarte Courtage, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, Aufbereitung und eventuell Steuer. Laufende Objektkosten werden zum vereinbarten Übergang abgerechnet.

Entscheidend bleibt der Vertrag. Gegenüber Notariat und Gericht können zudem gesetzliche Haftungsregeln gelten, obwohl der Kaufvertrag eine Ausgabe intern nur einer Seite zuweist.

1. Maklerprovision – Leistung und Nettoerlös zusammendenken

Für Baden-Württemberg wird bei Wohnungen und Einfamilienhäusern häufig eine Gesamtcourtage von 7,14 Prozent inklusive Umsatzsteuer als Marktrichtwert genannt. Bei hälftiger Aufteilung sind das 3,57 Prozent je Partei. Der Wert ist kein gesetzlicher Tarif; maßgeblich ist der Maklervertrag.

Ist der Makler beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses für beide Parteien tätig, dürfen sich Käufer und Verkäufer nach § 656c BGB nur in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten. Andere Objekt- und Erwerberkonstellationen müssen gesondert betrachtet werden.

Vergleichsgröße ist der Erlös nach sämtlichen Kosten. Beim Privatverkauf zählen auch Inserate, Fotografien, Unterlagen, Zeit und mögliche Verhandlungsnachlässe. Beim Maklerverkauf wird der erzielte Preis um die vereinbarte Provision vermindert.

Vor Unterzeichnung sind Provision, Laufzeit, Kündigung, Nachwirkung und Leistungsumfang zu prüfen. Verbindlich ist der individuell geschlossene Auftrag.

2. Grundschuld löschen und Lastenfreistellung vorbereiten

Ein vollständig zurückgezahltes Darlehen lässt die dazu eingetragene Grundschuld nicht automatisch verschwinden. Soll der Käufer lastenfreies Eigentum erhalten und übernimmt er das Recht nicht, müssen Bank, Notariat und Grundbuchamt die Löschung vorbereiten. Dafür werden regelmäßig eine Löschungsbewilligung der Bank und die notariell beglaubigte Zustimmung des Eigentümers benötigt. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Original-Grundschuldbrief auffindbar sein.

Die Kosten bestehen aus notariellen Tätigkeiten, Grundbuchgebühren und eventuell einer Treuhandgebühr. Maßgeblich sind der Nennbetrag des eingetragenen Rechts und die konkret erforderlichen Tätigkeiten, nicht schlicht die Restschuld.

Das Notariat sollte anhand von Grundbuch und Bankunterlagen eine objektbezogene Größenordnung nennen. Fehlen bei alten Eintragungen Löschungsbewilligung oder Grundschuldbrief, kann ihre Beschaffung die Abwicklung erheblich verzögern.

Manchmal kommt statt einer Löschung eine Abtretung oder weitere Verwendung in Betracht. Ob das sinnvoll und möglich ist, hängt unter anderem von Gläubiger, Rang, Nennbetrag und Finanzierungsmodell des Käufers ab. Die Entscheidung sollte mit Notariat und beteiligten Banken fallen. Ein Verkäufer sollte dem Interessenten deshalb keine Gebührenersparnis versprechen, bevor diese Stellen die Konstellation geprüft haben.

3. Energieausweis: gesetzliche Pflicht mit variablem Preis

Beim Verkauf ist der Energieausweis kein freiwilliges Exposé-Zubehör. Nach § 80 GEG muss der Verkäufer oder sein Beauftragter sicherstellen, dass ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorgelegt wird; nach Vertragsschluss ist das Dokument oder eine Kopie zu übergeben. § 87 GEG verlangt in einer kommerziellen Immobilienanzeige bestimmte Energiedaten, sofern ein Energieausweis vorliegt.

Energieausweise gelten grundsätzlich zehn Jahre. Ein Verbrauchsausweis beruht auf Verbrauchsdaten und ist meist günstiger; ein Bedarfsausweis erfordert eine technische Bewertung. Welcher Typ zulässig ist, hängt von Gebäudeart, Größe, Baualter, Zustand und Datenlage ab. Gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen.

Ein konkretes Angebot einer ausstellungsberechtigten Person ist verlässlicher als eine Internetspanne. Ein vorhandener Ausweis ist auf Gültigkeit, Gebäudezuordnung und Vollständigkeit zu prüfen.

Auch der Bußgeldrahmen muss aktuell benannt werden: Die einschlägigen Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Anzeigenpflichten können nach § 108 GEG mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Der Versuch, diese kleine Vorbereitungsausgabe zu sparen, schafft damit ein unverhältnismäßiges rechtliches und vertriebliches Risiko.

4. Unterlagen: geringe Einzelbeträge, große Wirkung auf den Ablauf

Bei amtlichen Unterlagen lässt sich ein Teil der Freiburger Kosten genau beziffern. Ein Grundbuchauszug kostet bei der Stadt Freiburg derzeit 10 Euro unbeglaubigt oder 20 Euro beglaubigt. Eine Liegenschaftskarte als PDF oder Ausdruck bis einschließlich DIN A3 wird mit 20 Euro angegeben; größere Formate und spezielle Datenformate sind teurer. Die bloße Einsicht in das Baulastenverzeichnis ist kostenfrei, für Kopien oder Abschriften können Gebühren entstehen.

Je nach Objekt kommen weitere Dokumente hinzu:

Für ein Haus oder Grundstück können Bauakte, Wohnflächenberechnung, Baulastenauskunft, Altlasteninformation und vorhandene Genehmigungen relevant sein.
Bei einer Eigentumswohnung benötigen Käufer und Finanzierung regelmäßig Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Beschlusssammlung oder Versammlungsprotokolle und Angaben zur Instandhaltungsrücklage.
Nach einem Erbfall muss die Verfügungsberechtigung zweifelsfrei nachgewiesen sein; ob dafür ein Erbschein nötig ist, hängt von den bereits vorhandenen Urkunden ab.
Bei vermieteten Objekten gehören Mietvertrag, Nachträge, Kautionsnachweis, Betriebskostenunterlagen und gegebenenfalls Informationen zur Umwandlung in Wohnungseigentum in die Akte.

Für Verwalterunterlagen, neue Berechnungen oder Sachverständigenleistungen gibt es keinen einheitlichen Gesamtpreis. Ein fehlender günstiger Auszug kann dennoch die Prüfung der Käuferbank stoppen und dadurch Zeit sowie Verhandlungsspielraum kosten.

5. Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich klären

Wird ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen mit festem Sollzins wegen des Verkaufs vorzeitig gekündigt, kann die Bank nach den gesetzlichen Voraussetzungen Ersatz für ihren Schaden verlangen. Die Höhe lässt sich nicht seriös aus einem allgemeinen Prozentsatz ableiten. Restschuld, Vertragszins, aktuelle Wiederanlagemöglichkeiten, Sondertilgungsrechte und verbleibende Zinsbindung beeinflussen die Berechnung.

Nach § 489 BGB kann ein Festzinsdarlehen grundsätzlich zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist gekündigt werden. Spätere Zinsvereinbarungen können den Zeitpunkt verschieben; zu prüfen sind Vertrag, Auszahlung und Anschlussvereinbarungen.

Vor Festlegung des Verkaufstermins sollte die Bank eine schriftliche Ablöseauskunft erstellen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass geforderte Vorfälligkeitsentschädigungen nicht immer angemessen berechnet sind. Bei einem hohen Betrag kann eine fachkundige Prüfung sinnvoll sein. In der Netto-Erlös-Rechnung sollte nur der konkrete Bankwert oder eine ausdrücklich markierte Annahme stehen, niemals eine scheinbar sichere Pauschale.

6. Steuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft

Die umgangssprachliche Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Grundstücke und Eigentumswohnungen fallen grundsätzlich darunter, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Unter den gesetzlichen Voraussetzungen sind selbst genutzte Immobilien ausgenommen, etwa bei durchgehender Eigennutzung oder Nutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren.

Besteuert wird nicht automatisch der gesamte Kaufpreis. Vereinfacht geht es um den Unterschied zwischen Veräußerungspreis und den steuerlich maßgeblichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie abzugsfähigen Werbungskosten. Bereits berücksichtigte Abschreibungen, unentgeltlicher Erwerb, Erbfolge, gemischte Nutzung, Teilflächen oder Betriebsvermögen können die Rechnung verändern.

Vor Vermarktungsbeginn sollten Kaufvertrag, Anschaffungsnebenkosten, Baubelege, Nutzungsverlauf und Verkaufskosten steuerlich eingeordnet werden. Für die Frist zählen regelmäßig die schuldrechtlichen Verträge, nicht Schlüsselübergabe oder Grundbuchumschreibung.

7. Weitere Posten, die leicht übersehen werden

Neben den sechs großen Gruppen können objektabhängige Ausgaben entstehen. Dazu zählen Entrümpelung, kleinere Reparaturen, Malerarbeiten, Reinigung, Gartenpflege, professionelle Fotografie oder eine aktualisierte Wohnflächenberechnung. Eine Maßnahme ist nicht schon deshalb wirtschaftlich, weil sie sichtbar ist. Sie sollte einen klaren Mangel beseitigen, die Präsentation verbessern oder eine belastbare Käuferfrage beantworten.

Bis zum Besitzübergang laufen außerdem Hausgeld, Wohngebäudeversicherung, Grundsteuer, Erbbauzins und Verbrauchskosten bei Leerstand weiter. Bei Nachlass, Scheidung, streitiger Gemeinschaft oder ungewöhnlicher Vertragsgestaltung können Rechts- und Steuerberatung hinzukommen. Für eine vermietete Wohnung sind mögliche Vereinbarungen mit Mietern niemals nur als „Räumungskosten“ zu behandeln; Mietrecht und bestehende Verträge müssen zuerst geprüft werden.

Bei nach Überlassung an den Mieter umgewandelten Eigentumswohnungen gilt in der einschlägigen baden-württembergischen Gebietskulisse derzeit eine auf fünf Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist. Die Landesregelung wurde bis Ende 2026 verlängert. Ob sie im konkreten Freiburger Fall greift, hängt unter anderem von Lage, Zeitpunkt und Entstehung des Wohnungseigentums ab. Eine pauschale Zusage, die Wohnung werde nach dem Kauf schnell frei, wäre daher riskant.

Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden. Nach § 444 BGB schützt ein Haftungsausschluss nicht bei Arglist oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie.

Beispielrechnung: Freiburger Eigentumswohnung für 460.000 Euro

Das folgende Modell zeigt die Rechenlogik.

Vereinbarte Verkäufercourtage von 3,57 Prozent: 16.422 Euro.
Lastenfreistellung einer Grundschuld mit 280.000 Euro Nennbetrag: angenommen 800 Euro.
Bedarfsausweis: angenommen 450 Euro.
Amtliche Auszüge und WEG-Unterlagen: angenommen 250 Euro.
Neu erstellte Wohnflächenberechnung: angenommen 350 Euro.
Kleinreparaturen und Aufbereitung: angenommen 2.500 Euro.
Vorfälligkeitsentschädigung nach Bankauskunft: angenommen 1.800 Euro.

Damit ergeben sich 22.572 Euro Gesamtkosten ohne Steuer. Das sind gerundet 4,9 Prozent des Kaufpreises. Der rechnerische Nettoerlös beträgt 437.428 Euro vor einer möglichen Steuer und vor der Rückzahlung noch offener Darlehen.

Gerade die letzte Einschränkung ist wichtig. Ein Verkaufspreis ist noch kein frei verfügbares Guthaben. Von der Kaufpreiszahlung werden gegebenenfalls Bankverbindlichkeiten abgelöst; zusätzlich kann eine Steuerzahlung folgen. Eine vollständige Erlösrechnung stellt deshalb Kaufpreis, Verkaufsaufwand, Darlehensablösung und steuerliches Ergebnis getrennt dar.

Wo Sparen sinnvoll ist – und wo es neue Risiken schafft

Sinnvolle Ansätze sind ein früh abgestimmter Vertragsentwurf, vollständige Unterlagen vor dem Vermarktungsstart, die Prüfung des zulässigen Energieausweistyps und eine Terminplanung anhand von Zinsbindung und möglicher Zehnjahresfrist. Auch bei der Grundschuld kann eine von Notariat und Banken akzeptierte Übernahme oder Abtretung günstiger sein als Löschung und Neueintragung. Ohne deren Bestätigung bleibt das allerdings nur eine Option.

Falsche Sparziele sind ein Verkauf ohne erforderlichen Energieausweis, eine ungesicherte Flächenangabe, das Verschweigen bekannter Mängel oder eine rein kosmetische Kaschierung von Sanierungsbedarf. Ebenso kurzsichtig ist es, allein die niedrigste Courtage zu vergleichen, ohne Leistungsumfang und erwartbaren Nettoerlös zu betrachten.

Beim Angebotspreis lohnt besondere Disziplin. Die in der Vorlage genannte Untersuchung mit konkreten Monaten und Preisverlusten ist ohne passenden Originalbeleg nicht belastbar und wird deshalb nicht übernommen. Die qualitative Aussage bleibt: Ein deutlich über dem nachvollziehbaren Marktwert angesetzter Preis kann geeignete Interessenten abschrecken, die Vermarktung verlängern und spätere Nachlässe provozieren. Eine dokumentierte Wertermittlung ist daher Teil der Kostenkontrolle.

Selbstprüfung: Sind alle Kosten erfasst?

Beantworten Sie die folgenden zwölf Punkte jeweils mit Ja oder Nein:

1. Ist der Nennbetrag jeder eingetragenen Grundschuld bekannt?

2. Liegen Löschungsbewilligung und bei einer Briefgrundschuld der Originalbrief vor?

3. Hat die Bank eine schriftliche Ablöseauskunft einschließlich möglicher Vorfälligkeitsentschädigung erstellt?

4. Sind Anschaffungs- und geplanter Verkaufsvertrag steuerlich auf die Zehnjahresfrist geprüft?

5. Ist geklärt, ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig und erforderlich ist?

6. Ist der vorhandene Energieausweis dem richtigen Gebäude zugeordnet und noch gültig?

7. Gibt es eine belastbare Wohnflächenberechnung sowie genehmigte Grundrisse?

8. Liegen bei Wohnungseigentum Teilungserklärung, aktuelle Abrechnung, Wirtschaftsplan und relevante Beschlüsse vor?

9. Sind amtliche Auszüge zu Grundbuch, Kataster, Baulasten und gegebenenfalls Altlasten beschafft oder beantragt?

10. Sind Aufbereitung, Entrümpelung, Leerstand und laufende Objektkosten realistisch budgetiert?

11. Sind bei Vermietung Mietvertrag, Umwandlungszeitpunkt und mögliche Kündigungssperrfrist geprüft?

12. Zeigt eine schriftliche Netto-Erlös-Rechnung auch Darlehensablösung und mögliche Steuer, statt nur den Angebotspreis?

Auswertung

Zehn bis zwölf Ja-Antworten: Die Kostenseite ist weitgehend vorbereitet. Offene Einzelbeträge sollten vor Veröffentlichung des Angebots ergänzt werden.

Sechs bis neun Ja-Antworten: Wesentliche Grundlagen sind vorhanden, doch die offenen Punkte können Finanzierung, Vertrag oder Nettoerlös beeinflussen. Erst klären, dann vermarkten.

Fünf oder weniger Ja-Antworten: Der erwartete Erlös beruht noch zu stark auf Annahmen. Eine strukturierte Bestandsaufnahme ist sinnvoller als ein vorschnell festgelegter Angebotspreis.

Fazit: Die großen Variablen zuerst berechnen

Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte und Energieausweis sind sichtbare Rechnungen. Sie lassen sich relativ leicht beschaffen und budgetieren. Größere Unsicherheit steckt regelmäßig in der Darlehensablösung und in der steuerlichen Einordnung. Wer diese Punkte erst nach Annahme eines Kaufangebots prüft, riskiert eine unangenehme Lücke zwischen erwartetem und tatsächlichem Erlös.

Auch ein unrealistischer Angebotspreis kann wirtschaftlich schwerer wiegen als sämtliche Dokumentenkosten. Deshalb beginnt eine saubere Verkaufsplanung nicht mit dem Inserat, sondern mit vier Zahlen: plausibler Marktwert, vollständige Verkäuferkosten, offene Finanzierung und möglicher Steuerbetrag.

Häufig gestellte Fragen zu den Verkaufskosten in Freiburg

Wie hoch sind die Verkaufskosten in Freiburg insgesamt?

Eine belastbare Gesamtsumme entsteht erst aus dem konkreten Auftrag. Provision, Finanzierung, Unterlagen, Energieausweis, Aufbereitung und eine mögliche Steuerbelastung können den Nettoerlös unterschiedlich stark beeinflussen.

Welche Notarkosten trägt die Verkäuferseite typischerweise?

Die Verkäuferseite trägt häufig die Kosten für die Löschung eigener Grundpfandrechte. Welche weiteren Kosten intern übernommen werden, ergibt sich aus Vertrag und Einzelfall.

Ist die Maklerprovision gesetzlich fest vorgegeben?

Nein. Höhe und Leistungsumfang werden vertraglich vereinbart. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten für Verbraucher außerdem die gesetzlichen Regeln zur Verteilung der Maklerkosten.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert und den erforderlichen Tätigkeiten nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Eine konkrete Auskunft des Notariats ist verlässlicher als eine pauschale Prozentangabe.

Wann kann eine Vorfälligkeitsentschädigung entstehen?

Sie kann bei der vorzeitigen Rückzahlung eines gebundenen Immobiliendarlehens anfallen. Maßgeblich sind Vertrag, Restlaufzeit, gesetzliche Kündigungsrechte und die Berechnung der Bank.

Welcher Energieausweis wird beim Verkauf benötigt?

Ob Bedarfs- oder Verbrauchsausweis zulässig ist, hängt unter anderem von Gebäudealter, energetischem Standard, Zahl der Wohnungen und Datenlage ab. Der passende Ausweistyp sollte vor der Vermarktung geprüft werden.

Können Verkaufskosten steuerlich berücksichtigt werden?

Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können unmittelbar veranlasste Aufwendungen den Gewinn beeinflussen. Die Zuordnung einzelner Kosten muss steuerlich geprüft werden.

Wie lässt sich der Nettoerlös zuverlässig planen?

Erstellen Sie vor dem Vermarktungsstart eine Rechnung mit Kaufpreisannahme, Provision, Darlehensablösung, Dokumenten, Aufbereitung, Reserven und gegebenenfalls Steuern. Annahmen sollten klar von feststehenden Beträgen getrennt sein.