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Wie der Verkehrswert ermittelt wird.

Der Verkehrswert – so wird er ermittelt

Auf der Grundlage des Verkehrswertes lässt sich der optimale Kauf- bzw. Verkaufspreis eines Objektes bestimmen. Doch nicht nur wenn man etwas veräußern will, muss ein Verkehrswert ermittelt werden. Möchten Sie zu Finanzierungszwecken ein Objekt beleihen, fordert die Bank meist eine Verkehrswertermittlung an, um dessen maximalen Beleihungswert zu bestimmen. Der Begriff der Verkehrswertermittlung kann Ihnen also des Öfteren begegnen. Deshalb ist es sinnvoll zu verstehen, was der Verkehrswert eigentlich ist und wie er ermittelt wird. Aus diesem Grund haben wir für Sie alle wichtigen Informationen rund um den Verkehrswert zusammengefasst.

Das erwartet Sie in diesem Artikel:

Was ist der Verkehrswert?

Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Wie setzt sich der Verkehrswert zusammen?

Was benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung?

Was ist der Verkehrswert?

Der Begriff Verkehrswert wird hauptsächlich im Baurecht verwendet und bezeichnet den aktuellen Marktwert einer Immobilie oder eines Grundstücks. Damit ist also der Wert eines Objektes gemeint, den potentielle Käufer bereit sind zu bezahlen. Der Verkehrswert bezieht sich außerdem nur auf den gewöhnlichen Geschäftsverkehr und berücksichtigt keine besonderen Umstände, wie beispielsweise den Zeitdruck bei einem Schnellverkauf oder den Liebhaberwert des Objektes.

So lässt sich der Preis bestimmen, den ein Objekt bei einem Verkauf voraussichtlich am Markt erzielen wird. In den meisten Fällen wird der Verkehrswert zur Preisbestimmung von Immobilien oder Grundstücken ermittelt. Aber auch für Autos und andere wertvolle Objekte kann ein Verkehrswert ermittelt werden.

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Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH

Zur Immobilienbewertung

Wann ist eine Verkehrswertermittlung sinnvoll?

Wie schon erwähnt ist die Ermittlung eines Verkehrswertes bei einem bevorstehenden Verkauf des Objektes sinnvoll und bei einer Beleihung sogar verpflichtend. Den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, ist aber auch dann hilfreich, wenn sie Gegenstand einer Erbauseinandersetzung oder einer Scheidung ist. Den aktuellen Marktpreis des umstrittenen Objekts zu kennen, kann oftmals helfen einen Kompromiss zu finden und eine für alle Parteien zufriedenstellende Entscheidung zu treffen.

Wer ermittelt den Verkehrswert?

Den Verkehrswert berechnen Immobilienmakler und Gutachter.

Bei einem Immobilienverkauf ist es empfehlenswert, den Verkehrswert von einem erfahrenen Makler durchführen zu lassen. Dieser kann Sie auch hinsichtlich einer passenden Verkaufsstrategie beraten und mit Ihnen gemeinsam den Angebotspreis festlegen.

Wird eine Verkehrswertermittlung von offizieller Seite gefordert oder wollen Sie den ermittelten Verkehrswert vor Gericht verwenden, muss ein Gutachter die Ermittlung durchführen. Je nach Umfang können die Kosten für ein solches Wertgutachten entsprechend steigen. Dafür wird die Wertermittlung aber von einem anerkannten Ingenieur oder Architekten durchgeführt, dessen Expertise auch vor Gericht standhält.

Wenn Sie sich einen Überblick über den Marktwert Ihrer Immobilie verschaffen möchten, probieren Sie doch mal unsere kostenlose online Marktwertanalyse aus.

Sollten Sie die Ermittlung des Verkehrswertes in die eigenen Hände nehmen wollen, ist es hilfreich zu wissen, wie genau der Verkehrswert Ihres Hauses ermittelt wird.

Wie setzt sich der Verkehrswert zusammen?

Der Verkehrswert wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst, die allesamt eine wichtige Rolle bei dessen Ermittlung spielen. Diese Faktoren sind:

  • Die Lage
  • Das Baujahr
  • Die Wohn- und Nutzfläche
  • Ausstattungsmerkmale (z.B. Zimmeranzahl. Balkon, Kellerabteil, Parkplatz, etc.)
  • Der Zustand des Gebäudes
  • Die Qualität und der Zustand der Ausstattung

Aber auch die aktuelle Marktlage ist wichtig. Ist die Nachfrage nach ähnlichen Objekten besonders groß im Verhältnis zum derzeitigen Angebot, so steigt der Verkehrswert.

All diese Faktoren tragen zur Ermittlung des Verkehrswertes bei. Um diesen jedoch genau zu berechnen, gibt es verschiedene Verfahren, die wir Ihnen hier kurz vorstellen:

Das Vergleichswertverfahren

Bei dem Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien oder Grundstücke in derselben Lage herangezogen, um zu bestimmen, wie viel das aktuelle Objekt wert ist. Dieses Verfahren ist umso erfolgreicher, je ähnlicher sich die Vergleichsobjekte sind. Daher eignet es sich besonders bei der Wertermittlung von Eigentumswohnungen in Großwohnanlagen, einheitlichen Reihenhäusern oder unbebauten Grundstücken.

Da Immobilien aber meist sehr individuell sind und bereits kleine Veränderungen einen großen Unterschied machen können, fällt ein direkter Vergleich oft schwer. Deshalb ist dieses Verfahren für die Wertermittlung von uneinheitlichen Objekten eher ungeeignet.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren wird oft bei bebauten Grundstücken angewendet. Dabei wird der Wert der Immobilie und der Wert des Grundstücks getrennt voneinander bestimmt. Der Verkehrswert des Gebäudes ermittelt sich dann durch die ursprünglichen Baukosten abzüglich der Werte für etwaige Abnutzungserscheinungen.  Für das Grundstück wird der Quadratmeterpreis mithilfe der Bodenrichtwertkarten errechnet. Zusammen ergeben die Werte von Grundstück und Gebäude dann den Sachwert.

Diese Methode biet sich vor allem an, um den Wert einer selbst genutzten Immobilie zu bestimmen.

 

Das Ertragswertverfahren

Bei dem Ertragswertverfahren wird der Immobilienwert, ähnlich wie beim Sachwertverfahren, für die Immobilie und das dazugehörige Grundstück zunächst separat berechnet. Dieses Verfahren macht besonders bei vermieteten Objekten Sinn, da Faktoren wie die Höhe der Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und der Liegenschaftszins eine Rolle spielen. In einer offiziellen Berechnungstabelle, finden Sie eine erste Orientierung für Ihre Immobilie.

Jedes dieser Verfahren führt zu einem aussagekräftigen Ergebnis. Am besten ist es jedoch, wenn man zur Ermittlung des Verkehrswertes alle drei Verfahren heranzieht.

Was benötigen Sie für die Verkehrswertermittlung?

Den Verkehrswertes Ihrer Immobilie zu bestimmen, wird ohne die richtigen Informationen schwierig. Aus diesem Grund ist es ratsam, einige wichtige Unterlagen mit einzubeziehen. Idealerweise haben Sie die folgenden Dokumente vorliegen:

  • den Grundbuchauszug Ihrer Immobilie
  • einen aktuellen Grundriss
  • die Wohnflächenberechnung
  • einen Energieausweis
  • Flurkarte und Lageplan
  • eine Baubeschreibung
  • gegebenfalls einen Nachweis über Modernisierungsmaßnahmen

Hier können Sie die wichtigsten Informationen für die Verkehrswertermittlung ablesen. Die Dokumente können Sie bei Ihrem zuständigen Bauamt einsehen. Andere, wie den Energieausweis, müssen Sie eventuell erst noch erstellen lassen. Beachten Sie bitte, dass die Beschaffung einiger diese Dokumente mit Kosten verbunden sein kann.

Vom Verkehrswert zum Angebotspreis

Jeder Immobilienverkäufer träumt von einem möglichst hohen Preis. Den richtigen Angebotspreis festzulegen, ist aber gar nicht so leicht. Sowohl zu hohe als auch zu niedrige Preise führen bei den Interessenten zu einem Vertrauensverlust, was Ihre Verkaufschancen drastisch mindert. Der Verkehrswert bietet hierbei eine gute Orientierung. Wenn Sie den Verkehrswert ermittelt haben, können Sie den Angebotspreis festlegen. Ob dieser über oder unter dem Verkehrswert liegt, hängt aber von den aktuellen Marktgegebenheiten ab. Ist beispielsweise die Nachfrage im Verhältnis zu dem Angebot sehr hoch, kann auch der Angebotspreis höher angesetzt werden.

Der Angebotspreis sollte sich auch an der ausgewählten Verkaufsstrategie orientieren. Wenn Sie sich beispielsweise für ein Bieterverfahren

entschieden haben, ist es sinnvoll den Angebotspreis niedriger anzusetzen. So haben potentielle Käufer die Möglichkeit höhere Gebote abzugeben als ihre Mitbieter. Auf diese Weise kann der Preis noch weiter in die Höhe getrieben werden. Sie können aber auch den Preis bewusst höher ansetzen, um dem Käufer bei Verhandlungen mit einem Preisnachlass entgegen zukommen.

Da ein falsch angesetzter Angebotspreis im schlimmsten Fall den Verkaufsprozess Ihrer Immobilie zum absoluten Stillstand bringen kann, ist es gut sich bei Unsicherheiten von einem vertrauensvollen Experten beraten zu lassen.

IMMOBILIENMAKLER VON BRUMANI IMMOBILIEN

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Steffen Schleimer
Immobilienmakler | Brumani Immobilien GmbH
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