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Zeitwert von Immobilien – Definition und Berechnung

Zeitwert von Immobilien – Definition und Berechnung

In einem Zuhause wird gelebt. Da fallen Türen bebend ins Schloss, Teller zerschellen klirrend auf den Fließen und hin und wieder durchbricht der Ball eines spielenden Kindes die zarte Oberfläche einer Fensterscheibe. Häuser und Wohnungen sind Gebrauchsobjekte, keine Kunstgegenstände. Dementsprechend nutzen sie sich mit der Zeit ab. Das ist ganz normal, hat aber natürlich Auswirkungen auf den Wert der jeweiligen Immobilie. Für gewöhnlich sinkt der Wert von Gebrauchsgegenständen. Warum die Immobilienpreise aber trotzdem stetig steigen und was der Zeitwert damit zu tun hat, erzählen wir Ihnen jetzt.

Was ist der Zeitwert?

Der Zeitwert ist nur ein anderer Begriff für den Verkehrswert. Und über den haben wir bereits ausführlich berichtet. Ein anderes Synonym zu Verkehrs- oder Zeitwert ist Fair Value. Gemeint ist damit lediglich der Wert, den eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt hat. Das ist für Immobilienbesitzer wichtig zu wissen, denn der Wert einer Immobilie ändert sich stetig. Wie alle anderen Gegenstände verliert auch sie mit den Jahren altersbedingt an Wert. Doch aufgrund des regen Treibens auf dem Immobilienmarkt steigt der Wert gelegentlich auch wieder an. Nur den Einkaufswert der eigenen Immobilie zu kennen reicht also nicht aus.

Diese Faktoren beeinflussen den Zeitwert

Neben dem Alter einer Immobilie und den aktuellen Trends am Markt beeinflussen noch andere Faktoren die Höhe des Zeitwertes. Diese sind:

  • Alter und Baujahr
  • angenommene Restnutzungsdauer
  • Wohnfläche
  • Ausstattung
  • Zustand der Bausubstanz
  • Lage der Immobilie
  • Bewirtschaftungskosten

Eine Annäherung: der technische Zeitwert

Da all diese Faktoren sehr individuell ausfallen und sich auch gegenseitig beeinflussen können, wird mit dem sogenannten technischen Zeitwert eine grobe Schätzung abgegeben. Da die Höhe der Wertminderung vor allem von der angenommenen Restnutzungsdauer abhängig ist, wird dieser Wert als Grundlage für die Berechnung des technischen Zeitwertes verwendet und die anderen vorerst ausgeblendet. Hier gibt es Vorgaben des Gesetzgebers, die ein Experte zur Ermittlung dieses Schätzwertes hinzuziehen kann.


Bei dem technischen Zeitwert handelt es sich jedoch lediglich um eine Pauschalgröße, bei der die individuellen Eigenschaften der Immobile nicht hinzugezogen werden. Um eine genau Aussage über den aktuellen Immobilienwert treffen zu können, muss der Zeitwert für jedes Objekt spezifisch bestimmt werden.

So wird der Zeitwert berechnet

Drei Verfahren stehen zur Ermittlung des Zeitwertes oder auch Verkehrswertes zur Verfügung. Am leichtesten verständlich und am einfachsten angewendet ist das Vergleichswertverfahren. Auf diesem Verfahren basiert auch die kostenlose online Wertermittlung von Brumani Immobilien. Mithilfe von Vergleichsobjekten lässt sich eine aussagekräftige Wertspanne ermitteln, die durch die sachkundige Beurteilung eines erfahren Immobilienmaklers noch individuell auf die jeweilige Immobilie zugeschnitten werden kann. Mit diesem Zeitwert erlangen Immobilienbesitzer einen umfangreichen Überblick, über die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt und erfahren, wie ihre Immobilie dort einzuordnen ist.

Weitere Verfahren, die jedoch vor allem bei Gutachtern Verwendung finden, sind das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Der hiermit ermittelte Wert unterschiedet sich in den meisten Fällen zwar nicht von dem Ergebnis mittels des Vergleichswertverfahrens, dient jedoch als Alternative bei mangelnden Vergleichsobjekten und hält auch vor Gericht stand. Diese Verfahren werden also vor allem dann wichtig, wenn eine gerichtliche Auseinandersetzung, wie eine Scheidung, bevorsteht oder die Wertermittlung im Rahmen einer Erbschaft oder Scheidung zur Debatte steht.

Wir ermitteln für Sie kostenlos den aktuellen Wert Ihres Zuhauses. Nach nur wenigen Minuten erhalten Sie eine Übersicht über den Zeitwert Ihrer Immobilie.

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