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Laufender Kredit – kann ich meine Immobilie trotzdem verkaufen?

Laufender Kredit – kann ich meine Immobilie trotzdem verkaufen?

Es ist vollbracht. Sie haben sich den Traum vom Eigenheim endlich erfüllt. In den meisten Fällen musste dazu ein Kredit aufgenommen werden. Oft ist die lange Kreditlaufzeit kein Problem, es ist ja auch ein langes Leben in der Immobilie geplant. Doch was, wenn dem nicht so ist? Der vorzeitige Verkauf der eigenen Immobilie kann viele Gründe haben. Oft ist er dann aber unausweichlich. Doch kann man sein Haus überhaupt trotzt eines laufenden Kredits verkaufen?

Das erwartet Sie in diesem Artikel:

Wie Sie vorzeitig Ihre laufende Finanzierung aufgeben

Über die Vorfälligkeitsentschädigung

Leichter denn je: So geben Sie vorzeitig Ihre laufende Finanzierung auf

Grundsätzlich können Sie die Immobilie verkaufen, selbst wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist. Wer noch während eines laufenden Kredits den Entschluss gefasst hat seine Immobilie zu verkaufen hat mehrere Möglichkeiten dies zu tun. Dabei gibt es jedoch einiges zu beachten und genau abzuwägen, welche Option für Sie die beste ist. Die folgenden Möglichkeiten stehe Ihnen zur Verfügung:

1. Tauschen

Hier wird nicht der Kredit getauscht, sondern das Haus. Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen und dafür eine neue kaufen möchten, können Sie den alten Kredit auf die neue Immobilie übertragen. Dabei wird die alte Immobilie im Darlehnsvertrag einfach durch die neue ersetzt und Ihre alte Grundschuld  im Grundbuch gelöscht. Dies ist jedoch nur in seltenen Fällen möglich und kann für Sie mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, denn bei dieser Variante übernimmt die Bank selbst keine Kosten. Alle anfallenden Kosten, sowie die Verwaltungskosten der Bank müssen dabei vom Kreditnehmer selbst getragen werden.

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen oder benötigen Antworten von einem Immobilienexperten auf Ihre Fragen?

Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH

Zum Immobilienverkauf

2. Umschulden

Die Immobilie soll zwar weg, aber keine neue her? Nun, es besteht auch die Möglichkeit den Kredit einfach an den neuen Eigentümer zu übertragen. Umschuldung nennt sich dies im Fachjargon. Haben Sie einen potentiellen Käufer Ihrer Immobilie gefunden kann dieser Ihren Kreditvertrag einfach übernehmen. Dies muss jedoch zu den gleichen Konditionen erfolgen und ist nur mit der Zustimmung der Bank möglich. Somit müssen Sie Ihre Grundschuld also nicht löschen, sondern Sie kann als Sicherheit für die Bank auf den neuen Immobilieneigentümer übertragen werden. Die Gebühren für die Löschung der Grundschuld fallen dabei weg. Lediglich die notarielle Beurkundung  der Abtretung muss finanziell beglichen werden.

3. Kredit kündigen

Die naheliegendste, jedoch auch die teuerste Möglichkeit, ist es den Kredit einfach zu kündigen. Einen festgeschriebenen Darlehnsvertrag zu kündigen ist möglich, unterliegt aber einigen Auflagen.

Diese Voraussetzung müssen für die vorzeitige Kündigung gegeben sein:

  • Es muss ein besonderes Interesse an der Kündigung  Ihres Darlehnsvertrages vorliegen. Dieses Interesse besteht laut §490 Abs. II BGB bei einem Verkaufsvorhaben.
  • Der Darlehnsvertrag muss seit mindestens sechs Monaten laufen
  • Sie müssen eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.


Im Falle einer vorzeitigen Kündigung gesteht der Gesetzgeber der Bank eine Entschädigungszahlung zu. Die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung muss dabei vom Kreditnehmer bezahlt werden.

Die Vorfälligkeitsentschädigung

Die Höhe der Entschädigungszahlung bei einer frühzeitigen Kündigung des Darlehnsvertrages wird individuell berechnet und orientiert sich an der Höhe des für die Bank entstandenen Zinsschadens. Wenn Sie den Kredit also beispielsweise zu einem Zinssatz von 3.0% vereinbart haben, die Bank die Kreditsumme aber nur zu einem Zinssatz von 2,5% weiterverleihen kann, dann entsteht für sie ein Schaden von 0,5%. Dieser Zinsschaden wird auf die Restlaufzeit hochgerechnet, um den Schlussendlichen Schaden zu bestimmen. Es gibt auch die Möglichkeit, dass die Bank die Summe zu einem höheren Zins weiterverleihen kann. In diesem Fall entsteht für sie kein Schaden. Die Höhe dieses Schadens wird von der Bank selbst berechnet.Mit einem Zinsschadensrechner können Sie die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung im Voraus ungefähr selbst berechnen, um Fehlberechnungen der Bank zu vermeiden.

Wenn Sie den Kredit nach einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren kündigen möchten, fällt oft keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr an.

Wenn Sie Ihren Immobilienkredit vor Ablauf beenden möchten, weil Sie die Immobilie Verkaufen wollen, sollten Sie sich über Ihre Möglichkeiten informieren und sie mit Ihrer Bank durchsprechen. Denken Sie noch über einen Hausverkauf nach? Dann informieren Sie sich doch einfach in unseren kostenlosen Ratgebern. Wir erklären Ihnen die Immobilienwelt und geben Ihnen hilfreiche Tipps rund um den Immobilienverkauf! Bei weiteren Fragen sind wir immer gerne für Sie da.

IMMOBILIENMAKLER VON BRUMANI IMMOBILIEN

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Steffen Schleimer
Immobilienmakler | Brumani Immobilien GmbH
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