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Komplex aber effektiv – das Sachwertverfahren

Komplex aber effektiv – das Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist wohl das anspruchsvollste unter den Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Anders als das Vergleichswertverfahren, das auch von Laien problemlos angewendet werden kann, greifen auf das Sachwertverfahren nur die Profis zurück. Somit steht es in einer Reihe mit dem Ertragswertverfahren. Einige wichtige Unterschiede zwischen diesen beiden Verfahren gibt es jedoch. Damit Sie nicht im Dunkeln tappen müssen, wenn der von Ihnen beauftragte Gutachter vom Sachwert einer Immobilie spricht, haben wir hier die wichtigsten Informationen zum Sachwertverfahren für Sie zusammen gefasst. Am Ende finden Sie ein Berechnungsbeispiel.

Was und wozu: Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Das Sachwertverfahren wird immer dann angewendet, wenn das Vergleichswertverfahren zu kurz greift. Denn bei komplexen Gegenständen ist das Sachwertverfahren aufgrund seines Berechnungsumfangs klar im Vorteil. So wird es beispielsweise zur Erstellung rechtssicherer Gutachten benötigt, die in Erbschafts- oder Scheidungsfällen oftmals ausschlaggebend sind. Auch denkmalgeschützte Immobilien werden aufgrund fehlender Vergleichsobjekte meist mit dem Sachwertverfahren bewertet.

Grundlage für die Berechnung bilden bei dem Sachwertverfahren der Bodenrichtwert, der regelmäßig vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt wird, und die Herstellungskosten des Gebäudes. Je nach Lage, Art und Qualität dieser baulichen Anlagen unterscheidet sich also das Ergebnis.

So berechnet sich der Sachwert

Die Berechnung des Sachwertes ist komplex und erfordert auch von Profis viel Erfahrung. Im Grunde kann das Berechnungsverfahren in drei Schritte gegliedert werden, was eine Vereinfachung ermöglicht.

1. Schritt: Bodenwert berechnen

Beim Sachwertverfahren werden Immobilie und Grundstück getrennt voneinander berechnet. Für den ersten Schritt wird davon ausgegangen, dass das Grundstück unbebaut ist. Um den Bodenwert zu bestimmen, halten sich die Experten an die Bodenrichtwerte der jeweiligen Region. Diese sind öffentlich zugänglich und werden von den Gutachterausschüssen vor Ort regelmäßig und für jede Gemeinde individuell erhoben.

Formel: Bodenrichtwert
Der Gutachterausschuss trifft sich einmal im Jahr, um anhand der tatsächlichen Verkäufe den ortsüblichen Grundstückspreis pro m2 zu ermitteln. Hierfür erhält der Gutachterausschuss die Abschriften der Kaufverträge pro Kalenderjahr, wobei nur Grundstückskaufverträge und keine bebauten Grundstücke in die Berechnung einfließen.

Bodenrichtwert in € x Grundstücksfläche in m² = Bodenwert

2. Schritt: Gebäudesachwert berechnen

Nun widmen wir uns dem Gebäude. In diesem Schritt geht es um die reinen Herstellungskosten des Gebäudes und um die Wertminderung, die es mit den Jahren erfährt. Um die Baukosten zu ermitteln müssen die Gutachter die Qualität der Bauteile bewerten und auch die Art, wie das Gebäude ausgebaut ist und welche Altersminderung es erfahren hat. Hierbei hilft ihnen ihr enormes Fachwissen und ihre Erfahrung, aber auch spezielle Tabellen, in denen die Herstellungskosten je nach Bundesland, Baujahr, Grundstücksart, Gebäudeklasse und Ausstattungsstandard aufgelistet sind.

Bei der Altersminderung handelt es sich um eine lineare Wertminderung, die der Abnutzung der Immobilie geschuldet ist. Auch hier gibt der Gesetzgeber klare Vorgaben, wie hoch die Altersminderung ist. Für ein Einfamilienhaus geht der Gesetzgeber beispielsweise von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Die Wertminderung beträgt dabei 1,25 % pro Jahr.

Schließlich werden der Gebäudewert und die Altersminderung miteinander verrechnet.

Formel: Gebäudewert – Altersminderung = vorläufiger Sachwert

3. Schritt: Anpassung an den realen Markt

Soeben haben wir den vorläufigen Sachwert berechnet. Dieser Wert ist zwar in Theorie richtig, in der Praxis unterliegt der Verkauf einer Immobilie aber auch den Bedingung des regionalen Marktes. Diese Bedingungen richtig einzuschätzen ist ebenfalls Aufgabe der Gutachterausschüsse. Sie berechnen regelmäßig den sogenannten Marktanpassungsfaktor. Werden Immobilien in einer bestimmten Gegend beispielsweise nur für 90% der vorläufigen Sachwertes verkauft, so wird ein Marktanpassungsfaktor von 0,9 angesetzt. Um den tatsächlichen Sachwert zu ermittelt, verrechnet man den vorläufigen Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor.

Formel: vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor = Sachwert

Vollständiges Berechnungsbeispiel:

Bodenrichtwert

x Grundfläche 

    = Bodenwert

Regelherstellungskosten

x Bruttogrundfläche

    = Gebäudeherstellungskosten

    – Alterswertminderung

    = Gebäudesachwert

    + Bodenwert

    = vorläufiger Sachwert

    x Marktanpassungsfaktor

    = finaler Sachwert

170 €/m²

500 m²

85.000 €

1.150 €

140 m²

161.000 €

48.300 €

112.700 €

85.000 €

197.700 €

0,9 

177.930 €

So berechnet sich also der Sachwert einer Immobilie. Was leicht wirkt, ist in Wahrheit aber eine sehr komplexe Berechnung, bei der viel Erfahrung und Sachkunde eine wichtige Rolle spielt. Sind Sie neugierig auf den Wert Ihrer Immobilie geworden? Mit unserer kostenlosen online Wertermittlung erhalten Sie innerhalb weniger Minuten eine markttaugliche Preisspanne für Ihre Immobilie. Jetzt einfach berechnen lassen – ganz ohne teuren Gutachter!

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