Die Traumimmobilie ist zu greifen nah, als plötzlich die verhängnisvolle Rechnung ins Haus flattert. Zu wichtig, um sie nicht zu bezahlen, aber zu teuer, um danach noch das benötigte Eigenkapital für den geplanten Hauskauf aufzubringen. Wem das Geld fehlt wird ein Strich durch den Traum vom Eigenheim gemacht, denn ohne Geld keine Immobilie. Oder doch? Tatsächlich ist es durchaus möglich eine Immobilie auch ganz ohne Eigenkapital zu kaufen. Das sogenannte Nachrangdarlehen ist exakt auf ein solches Vorhaben zugeschnitten. Wir erklären Ihnen was es damit auf sich hat, was Sie beachten müssen und wann der Immobilienkauf ohne Eigenkapital sinnvoll ist.
Das erwartet Sie in diesem Artikel:
Wer eine Immobilie kaufen möchte, der benötigt dazu in der Regel Geld von der Bank. Aus einer Fülle an verschiedenen Kreditvarianten können Kreditnehmer genau die Finanzierungsart wählen, die zu ihren Lebensumständen passt. Als Sicherheit erhält das finanzierende Kreditunternehmen eine Grundschuld, die erstrangig in das Grundbuch eingetragen wird. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist zwar möglich, wird aber nur von den wenigsten Banken geduldet und unterliegt strengen Anforderungen. Um einen Kredit dennoch ohne Eigenkapital aufnehmen zu können, müssen Sie die finanzielle Lücke mit einem weiteren Kredit füllen. Die Grundschuld des zweiten Kredites wird im Grundbuch allerdings nachrangig vermerkt, da der erste Rang bereits belegt ist.
Diese Nachrangigkeit hat zur Folge, dass wenn Sie zahlungsunfähig werden und es zur Zwangsversteigerung der Immobilie kommt, das erstrangige Kreditinstitut zuerst Anspruch auf den erzielten Verkaufspreis hat. Nur der Teil des Erlöses, der anschließend noch übrig bleibt, geht an die nachrangig Bank. Das bedeutet, sofern der Verkaufspreis genauso hoch oder niedriger ist als der Kredit der erstrangigen Bank, geht die zweite leer aus.
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Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH
Nachrangfinanzierer tragen folglich ein sehr hohes Risiko. Dieses erhöhte Risiko wird von den Banken in den Zinssatz einkalkuliert. Daher sind Nachrangdarlehen in der Regel deutlich teurer. Meist liegt der Zinssatz hier um 2 % bis 4 % über dem eines regulären Darlehens. Auch die Laufzeit beim Nachrangdarlehen ist mit maximal 10 Jahren erheblich kürzer.
Es empfiehlt sich, das Nachrangdarlehen zuerst zu begleichen, um so Kosten durch den Zins einzusparen. Sollten Sie ein zweites Darlehen benötigen ist es überdies ratsam, zunächst mit der Bank Kontakt aufzunehmen, welche Ihr erstrangiges Darlehen finanziert. Erklärt sich diese bereit Ihr Darlehen aufzustocken, haben Sie geringere Kosten zu tragen.
Der offensichtlichste Grund für die Aufnahme eines Nachrangdarlehens ist das Fehlen von Eigenkapital. Kredite ohne Eigenkapital werden von Banken nur an Kunden vergeben, die über ein sehr hohes Einkommen verfügen und/oder einen sehr sicheren Arbeitsplatz haben. Besonders junge Menschen verfügen meist noch über keines dieser Attribute. Für sie eignet sich ein Nachrangdarlehen beim Kauf einer Immobilie also durchaus. Es ist aber auch möglich, dass Sie doch über Eigenkapital verfügen, es aber liquide bleiben soll. Auch dann ist ein Nachrangdarlehen nützlich, da Sie auf diese Weise die Immobilie finanzieren können ohne Ihre Ersparnisse belasten zu müssen.
Nicht jede Bank verliebt ein Nachrangdarlehen. In Deutschland haben sich jedoch einige private Banken auf diese Kreditform spezialisiert. Die wichtigsten drei sind hierbei die Hanseatic Bank, die Consors Finanz Bank und die Oyak Anker Bank. Besonders die Von Essen Bank akzeptiert auch Kunden, die bereits einen Schufa-Eintrag haben, unterziehen diese Problemfälle jedoch einer sehr genauen Prüfung.
Es empfiehlt sich, das Nachrangdarlehen zuerst zu begleichen, um so Kosten durch den Zins einzusparen. Sollten Sie ein zweites Darlehen benötigen ist es überdies ratsam, zunächst mit der Bank Kontakt aufzunehmen, welche Ihr erstrangiges Darlehen finanziert. Erklärt sich diese bereit Ihr Darlehen aufzustocken, haben Sie geringere Kosten zu tragen.
Die Finanzierung einer Immobilie ganz ohne Eigenkapital ist durchaus möglich, aber mit höheren Kosten verbunden. Je nachdem wie es um Ihre Bonität steht, müssen Sie auch eine intensive Prüfung über sich ergehen lassen. Nicht immer ist es dieses Opfer wert, es gibt jedoch Fälle in denen die Nutzung eines Nachrangdarlehens durchaus sinnvoll ist. Hierbei sollten Sie jedoch zuvor Rat bei Ihrem Finanzberater einholen und die Kosten für das Darlehen so gering wie möglich halten.
Nicht jede Bank verliebt ein Nachrangdarlehen. In Deutschland haben sich jedoch einige private Banken auf diese Kreditform spezialisiert. Die wichtigsten drei sind hierbei die Hanseatic Bank, die Consors Finanz Bank und die Oyak Anker Bank. Besonders die Von Essen Bank akzeptiert auch Kunden, die bereits einen Schufa-Eintrag haben, unterziehen diese Problemfälle jedoch einer sehr genauen Prüfung.
Es empfiehlt sich, das Nachrangdarlehen zuerst zu begleichen, um so Kosten durch den Zins einzusparen. Sollten Sie ein zweites Darlehen benötigen ist es überdies ratsam, zunächst mit der Bank Kontakt aufzunehmen, welche Ihr erstrangiges Darlehen finanziert. Erklärt sich diese bereit Ihr Darlehen aufzustocken, haben Sie geringere Kosten zu tragen.
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