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Immobilien in Freiburg kaufen – ohne Eigenkapital ist das keine gute Idee

Immobilien in Freiburg kaufen – ohne Eigenkapital ist das keine gute Idee

Freiburg ist eine der beliebtesten deutschen Städte. Sie wächst mit jedem Tag und immer mehr Menschen wählen Freiburg als ihre Wunschheimat. Von dieser Beliebtheit haben in der Vergangenheit auch Immobilieninvestoren profitiert, denn die Liebe der Menschen für die Breisgaumetropole ist so groß, dass einige fast jeden Preis für ein Leben in der Schwarzwälder Stadt bezahlen. Die hohen Immobilienkosten wurden in der Vergangenheit oft durch eine Vollfinanzierung ganz ohne Eigenkapital umgangen.Warum das jetzt nicht mehr so einfach geht und wie Sie trotzdem noch in Immobilien in Freiburg investieren können, verraten wir Ihnen in diesem Beitrag.

Darlehen ohne Eigenkapital – so geht’s

Immobilienkredite sind ein fester Bestandteil der deutschen Wirtschaft und so normal wie der Kaffee am Morgen. Besonders Immobilieninvestoren loben ihre Praktikabilität, denn durch die Finanzierung von hohen Immobilienpreisen durch ein Kreditinstitut war es lange möglich schnell ein großes Portfolio an Immobilien aufzubauen und durch deren Vermietung ein gutes Geschäft zu machen. Dennoch bleibt das Risiko bei der Immobilienfinanzierung nach wie vor bestehen. Dieses ist mit sogenannten Nachrangdarlehen und anderen Möglichkeiten zur Kreditabsicherung allerdings schnell gelöst.

So war es in der Vergangenheit keine Seltenheit Immobilien vollständig fremdfinanzieren zu lassen. Mit den steigenden Immobilienpreisen in deutschen Städten schwindet der Vorteil einer vollständigen Fremdfinanzierung allerdings zunehmend und die Angst vor einer Immobilienblase wächst.

Steigende Preise auf dem Immobilienmarkt

Seit 2011 steigen die Preise auf dem Immobilienmarkt stetig an und seit 2015 erfolgt dieser Wachstum sogar stark. Wo sich Immobilienbesitzer jetzt freuen dürfen und nur noch nach dem passenden Zeitpunkt suchen, um Ihre Immobilie in Freiburg oder anderen deutschen Städten zu verkaufen, leiden Immobilieninteressenten und angehende Investoren unter den hohen Preisen. Zahlreiche Prophezeiungen die eine Umkehr des Aufwärtstrends am Immobilienmarkt vorausgesagt haben, erwiesen sich als falsch und selbst in wirtschaftlich krisenhaften Zeiten brechen die Preise für Immobilien nicht ein, sondern steigen weiter. Ein Ende dieses Wachstums ist nicht in Sich. Trotzdem fürchten viele Banken und Immobilienbesitzer die Bildung einer Blase am Immobilienmarkt, die jederzeit zu platzen droht.

Auch die BaFin, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht sorgt sich um die Folgen einer solchen Blase. Sie sieht die Möglichkeit einer Blasenbildung am Immobilienmarkt vor allem aufgrund der hohen Inflation gegeben. Auch Banken sehen mit düsterem Blick in die Zukunft und befürchten die Anhebung des Leitzinses. Vorsorglich erhöhen sie daher ihren Zinssatz. Dieser steigt seit einigen Monaten in Richtung 2 Prozent und auch die Erhöhung der Tilgung ist nicht auszuschließen.

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Folgen für die Investoren

Für Investoren ist diese Entwicklung am Immobilienmarkt ein großes Problem. Denn die steigenden Immobilienkosten lassen die Mieten weiter hinter sich. Zusammen mit den ebenfalls steigenden Zinsen für Immobilienkredite und eine mögliche Erhöhung der Tilgungsrate bedeutet das für Investoren eine verringerte Rendite. Für viele ist das kein Grund zur Sorge, solange zumindest ein kleiner Gewinn für ein regelmäßiges Zusatzeinkommen sorgt. Doch problematisch wird diese Rechnung, wenn die Rendite negativ ausfällt und der Immobilienbesitzer am Ende jedes Monates Zuzahlungen leisten muss.

Bei Immobilien, die zu 100 Prozent fremdfinanziert sind, ist das Risiko für eine negative Rendite deutlich erhöht. Besonders, da viele Immobilienkäufer die anfallenden Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten unterschätzen.

BRUMANI | Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Mit einer vollständigen Fremdfinanzierung generieren Investoren folglich Verlust. Langfristig wirkt sich das negativ auf die eigene Bonität aus und erschwert den Aufbau eines größeren Portfolios. Außerdem erschwert eine negative Immobilie die eigene finanzielle Situation und bieten keinen Schutz vor Inflation. Doch wenn nur 10 Prozent des Kaufpreises mittels Eigenkapital finanziert werden, verkehrt sich die Rendite plötzlich ins Positive.

BRUMANI | Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital

Fazit: Auslaufmodell Vollfinanzierung

Aufgrund dieser Entwicklungen ist eine Vollfinanzierung von Immobilien in der aktuellen Situation nicht mehr ratsam. Die steigenden Immobilienpreise sind für die gut, die bereits eine Immobilie besitzen. Wer jetzt eine Immobilie in einer Metropole wie Freiburg kaufen möchte, der ist darauf angewiesen diese auch aus eigener Tasche zu finanzieren. Nur so kann bei den hohen Kaufpreisen noch ein positiver Chashflow generiert werden. Die gezeigte Beispielrechnung macht deutlich, dass bereits eine kleine Summe einen großen Unterschied ausmacht.

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