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Haus unter Wert an Kinder verkaufen – einfach und steuerfrei

Haus unter Wert an Kinder verkaufen – einfach und steuerfrei

Das Alter naht, die Kinder sind schon groß und das einst mit so viel Leben gefüllte Familienhaus verweist langsam. Immobilien sind für die Ewigkeit gemacht, sie sollen die Zeiten überdauern und auch noch den nachfolgenden Generationen ein zuverlässiges Zuhause bieten. Die sehen sich in den meisten Fällen jedoch vor ein großes finanzielles Problem gestellt, wenn es darum geht die Immobilie zu übernehmen. Wer eine Immobilie erbt, muss mitunter hohe Erbschaftssteuern bezahlen. Ähnlich verhält es sich bei einer Schenkung. Zwar ist es sicherlich klug, seinen Nachlass noch zu Lebzeiten zu verwalten, jedoch fallen auch hier hohe Steuerbeiträge an. Klüger ist, wer sich diese Steuern spart. Verkauft man eine Immobilie einfach unter ihrem eigentlichen Wert an die eigenen Kinder, statt sie zu verschenken oder zu vererben, können sich beide Seiten die Steuern dafür sparen.

Haus an Kinder verkaufen – warum nicht verschenken?

Noch immer ist es üblich, eine Immobilie entweder zu verschenken oder zu vererben, wenn sie innerhalb der Familie weitergegeben werden soll. Das ist jedoch genau das falsche Vorgehen, denn auch wenn eine Schenkung praktisch und kostengünstig klingt, fallen für Sie als Schenker hohe Steuern an. Für die Beschenkten ist es dann nicht mehr möglich die Immobilie erneut abzuschreiben, sie müssen die niedrige Abschreibung der Schenker fortführen. Auch im Falle eines Erbes sind die Erbberechtigten verpflichtet eine Erbschaftssteuer zu bezahlen.  Um diese Kosten zu umgehen, ist es möglich, dass die Immobilie einfach zu einem niedrigeren Preis an die Kinder verkauft wird.

Die Vorteile eines Immobilienverkaufs

Verkaufen Eltern ihr Haus unter dem eigentlichen Wert an die Kinder, können diese sich erneut die Abschreibung zu nutzen machen. Denn in der Zwischenzeit hat die Immobilie eine erneute Wertsteigerung erfahren. Dies kann von den Kindern genutzt werden, um ein neues, höheres Abschreibungsvolumen zu generieren. Auf diese Weise können die Kinder also einen erheblichen Steuervorteil erzielen. Auch die Zahlung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer kann somit umgangen werden. Statt die Immobilie an Ihre Kinder zu verschenken oder zu vererben, ist es also sinnvoller, das Haus an die Kinder unter Wert zu verkaufen. Somit bleibt den Kindern ein teurer Hauskauf erspart und die Zahlung hoher Steuern kann umgangen werden.

Es geht noch günstiger – das sind Ihre Möglichkeiten

Dieses Modell des Immobilienverkaufs unter Wert an die Kinder können Sie ganz einfach auf Ihre Bedürfnisse hin anpassen. Mit etwas Spielerei können Sie einem vorzeitigen Todesfall vorbeugen oder die Steuerersparnis für sich und Ihre Kinder sogar noch erweitern.

GmbHs und Steuervergünstigungen – so profitieren Sie davon

Eine gewerbliche GmbH generiert eine höhere Abschreibung als Privatpersonen. Für eine vermietete Immobilie sind dies grundsätzlich zwei Prozent. Wird das vermietete Objekt jedoch für gewerbliche Zwecke genutzt, steigt die Abschreibungsrate auf drei Prozent.  Zunutze machen können Sie sich diesen Vorteil, indem Ihre Kinder, an die Sie die Immobilie verkaufen möchten, eine GmbH gründen. Verkauft wird die Immobilie dann nicht direkt an die Kinder, sondern an deren GmbH. Auf diese Weise erhalten die Kinder einen höheren Liquiditätsüberschuss, als bei einem direkten Verkauf.  So entstehen weder bei den Eltern noch bei den Kindern zusätzliche Kosten.

Für den Ernstfall vorgesorgt: Haus für Rente verkaufen

Sollten die Eltern versterben, bevor der Kaufpreis der Immobilie von den Kindern komplett beglichen wurde, breitet dies steuerliche Probleme. In diesem Fall wird eine Kaufpreisvorderung vererbt, die erbschaftssteuerlich belastet ist. Auch erhalten die Eltern mit der oben genannten Methode keinen finanziellen Zufluss. Mit einem Rentenkauf kann dieses Problem umgangen werden. Bei diesem Konzept wird kein fixer Kaufpreis vereinbart, sondern die Kinder bezahlen den Eltern eine monatliche Rente. Diese Rentenzahlung erhalten die Eltern dann solange, bis der gesamte Kaufpreis abbezahlt ist.

Im Falle des Todes der Eltern wir dann keine Kaufpreisvorderung vererbt, sondern die regelmäßige Rentenzahlung kann abgebrochen werden und die Immobilie geht automatisch und steuerfrei in den Besitz der Kinder über.

Bei dieser Variante muss jedoch die zu zahlende Rente über die statistische Lebenserwartung kapitalisiert werden. Nur so ist es möglich Steuerzahlungen zu umgehen. Entscheiden Sie sich dafür, Ihre Immobilie gegen eine Rente unter Wert an Ihre Kinder zu verkaufen, sollten Sie sich mit Ihrem Steuerberater besprechen.

Wann macht welches dieser Modelle Sinn?

Das hängt ganz von Ihrer finanziellen Situation ab. Der Verkauf an eine GmbH ist nur bei einem größeren Kapitalvolumen ratsam. Ist die zu verkaufende Immobilie mehr als 500.000 Euro wert, kann der Verkauf an die GmbH der Kinder sinnvoll sein. Bei einem kleineren Immobilienvermögen sollten Sie die Immobilie direkt an die Kinder verkaufen. Dies ist insofern auch vorteilhaft, da bei einem direkten Verkauf an die Kinder, diese von der Grunderwerbssteuer befreit sind. Bei dem Verkauf an die GmbH ist dies nicht der Fall. Auch wenn die Kinder einen Verkauf der Immobilie in Ausblick haben, ist ein direkter Verkauf ratsamer. Hier ist ein steuerfreier Verkauf zehn Jahre nach dem Kauf möglich.

Fazit

In der Regel ist der private Verkauf also immer vorteilhafter. Um jedoch herauszufinden, was für Ihre spezielle Situation die beste Option ist, sollten Sie sich von Ihrem Steuerberater beraten lassen. Merken sollten Sie sich allerdings, dass es immer nachteilig ist, die Immobilie zu verschenken oder zu vererben. Im besten Fall machen Sie sich frühzeitig über Ihren Nachlass Gedanken und verkaufen Ihre Immobilie an die Kinder oder an Ihren Ehe- oder Lebenspartner.

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