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Geerbtes Haus verkaufen – Was muss ich beachten?

Geerbtes Haus verkaufen – Was muss ich beachten?

Ein Haus zu erben, wirft viele Fragen auf. Was soll man mit dem Haus machen? Fallen Steuern an? Und welche offiziellen Schritte sind jetzt zu erledigen?

Wenn Sie sich schon sicher sind, dass Sie die Immobilie nicht behalten, sondern lieber verkaufen möchten, gibt es noch einiges mehr zu beachten. Um dabei nicht den Überblick zu verlieren, haben wir für Sie einige Punkte zusammengefasst, damit der Verkauf Ihres geerbten Hauses zu einem vollen Erfolg wird.

Erben Sie allein oder gibt es eine Erbengemeinschaft?

Zunächst sollten Sie sich darüber informieren, wer alles einen Anspruch auf das Erbe hat. Hierzu können Sie sich an das zuständige Nachlassgericht wenden. Dort können Sie sich informieren, ob der Verstorbene ein Testament oder einen Erbvertrag aufgesetzt hat, in dem die Nachlassverteilung geregelt ist. Sollte es kein Testament oder ähnliches geben, greift die gesetzliche Erbfolge.

Die gesetzliche Erbfolge begünstigt die nahe stehenden Verwandten des Erblassers. Dabei gibt es drei Verwandtschaftsgrade. Zu dem Verwandtschaftsgrad der ersten Ordnung zählen die Ehe- oder Lebenspartner und die Kinder. Wenn es Angehörige des ersten Verwandtschaftsgrades gibt, werden diese bevorzugt. Sollten beispielsweise die Kinder ebenfalls verstorben sein, erhalten die Enkelkinder deren Anteil.
Sollte es keine Angehörigen dieser ersten Ordnung geben, so geht das Erbe an Verwandte der zweiten Ordnung. Diese sind Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen zuzuordnen. Verwandte der dritten Ordnung sind Großeltern und deren Nachkommen.

Wenn Sie denken erbberechtigt zu sein, müssen Sie dem Nachlassgericht Ihr Verwandtschaftsverhältnis offen legen.

Als Alleinerbe können Sie eigenständig darüber entscheiden, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten. Wenn Sie jedoch Teil einer Erbengemeinschaft sind, also neben Ihnen auch andere Angehörige Anspruch auf das Erbe haben, muss bei Entscheidungen Einigkeit unter den Miterben herrschen. Das ist mitunter schwierig, da verschiedene Menschen oft unterschiedliche Wünsche und Vorstellungen mitbringen. Welche Optionen Sie haben, wenn Sie sich in einer Erbengemeinschaft nicht einigen können, erfahren Sie in unserem Ratgeber zum Thema Erbe.

Die Erbschaft anerkennen lassen

Damit Sie als Erbe öffentlich anerkannt werden, müssen einige Behördengänge erledigt werden.

Den Erbschein beantragen

Ein Erbschein ist ein öffentlich anerkanntes Dokument, welches eindeutig aufführt, wer die rechtmäßigen Erben des Erblassers sind. Darüber hinaus ist auch die prozentuale Erbverteilung geregelt.

Der Erbschein ist nicht notwendig, wenn bereits zu Lebzeiten Vollmachten ausgestellt wurden, die auch nach dem Tod des Vollmachtgebers gültig sind. Ein Testament, sowie eine Konto- oder Vorsorgevollmacht können einen Erbschein also ersetzen.

In den meisten Fällen muss ein Erbschein jedoch beantragt werden. Dies kann bei dem zuständigen Nachlassgericht geschehen. Um den Erbschein beantragen zu können, benötigen Sie Dokumente, die Ihr Verwandtschaftsverhältnis zu dem Verstorbenen offenlegen und dessen Tod dokumentieren. Dazu gehören:

  • Sterbeurkunde des Erblassers
  • Heiratsurkunde
  • Liste aller erbberechtigten Personen
  • Vorliegende Testamente, Erbverträge
  • Nachweis des ehelichen Güterstandes

Wenn es in der gesetzlichen Erbfolge Erben gibt, die bereits verstorben sind, müssen Sie außerdem deren Geburts- und Sterbeurkunde vorlegen.

Die Kosten für die Ausstellung eines Erbscheins sind abhängig von der Höhe des Erbes.

Den Grundbucheintrag ändern

Da sich mit dem Tod des ehemaligen Besitzers die Eigentumsverhältnisse geändert haben, muss das Grundbuch berichtigt werden. Deshalb müssen Sie sich beim Grundbuchamt als neuen Eigentümer eintragen lassen. Um dies zu tun, müssen Sie als Erbe nachweisen können, dass Sie der rechtmäßige neue Eigentümer sind. Das kann mit einem Testament, einem Erbvertrag oder einem Erbschein belegt werden.

Auch wenn mit dem Erbfall mehrere Erben Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks sind, müssen nicht alle Erben bei der Grundbuchänderung anwesend sein

Was Sie vor dem Verkauf des geerbten Hauses beachten sollten

Bevor Sie endgültig den Entschluss fassen, die geerbte Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam die anderen Optionen nochmals gründlich abzuwägen. So kann gewährleistet werden, dass ein Verkauf im Nachhinein nicht bereut wird. Besonders in einer Erbengemeinschaft muss jede Entscheidung einstimmig beschlossen werden.

Wägen Sie Ihre Entscheidung gut ab

Eine Immobilie lässt sich zwar nicht in zwei Hälften teilen, aber unter dem richtigen Bedingen ist es möglich sie in zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten umzubauen. Mit der Realteilung können beide Ehepartner in der Immobilie wohnen bleiben, aber in zwei komplett getrennten Wohnungen. Jeder der Ehepartner erhält dann das Alleineigentum an der entsprechenden Wohnung. Demnach kann ein Verkauf seines Parts auch ohne die Einwilligung des Partners erfolgen.

Nicht jede Immobilie kann einfach so aufgeteilt werden. Sie muss dafür geeignet sein, aufgeteilt zu werden oder bereits aus mehreren Wohneinheiten bestehen. Auch ist ein Umbau immer mit Kosten verbunden. Wägen Sie deshalb Kosten und Nutzen bei dieser Variante gut ab.

Die Steuerfrage

Stellen Sie fest, ob Sie für das Erbe oder den Verkauf in der Steuerpflicht sind.

  • Die Erbschaftssteuer

Eine weitere wichtige Frage ist, ob eine Erbschaftssteuer anfällt und wie hoch diese ist.

  • Die Spekulationssteuer

Mit der Spekulationssteuer wird der Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert. Hierbei wird also eine Steuer auf die realisierte Wertsteigerung zwischen Ankauf und Verkauf eines Wirtschaftsgutes erhoben.

Ob der Verkauf der geerbten Immobilie steuerpflichtig ist oder nicht, hängt von den Fristen für die Spekulationssteuer

ab. Denn bei Immobilien kommt es bei einem Verkauf nicht zur Besteuerung, wenn zwischen Ankauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen, oder die Immobilie mindestens zwei Jahre vor der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Wichtig zu wissen ist: Sie erben mit dem Haus auch die Spekulationsfrist mit. Es bleibt weiterhin der Zeitpunkt des Erwerbs durch den Erblasser relevant.

So verkaufen Sie das geerbte Haus mit Erfolg

Ein geerbtes Haus zu verkaufen, ist psychisch oft sehr belastend. Besonders, wenn es sich um das eigene Elternhaus handelt. Wenn der Verkauf dazu noch einen Umzug oder ähnliches finanzieren muss, wird der Druck erfolgreich zu verkaufen mitunter sehr hoch. Vielen fällt es daher sehr schwer professionell zu bleiben.

Um ein geerbtes Haus erfolgreich zu verkaufen ist es daher ratsam, den Verkauf einem unbeteiligten Immobilienmakler anzuvertrauen. Dieser steht Ihnen beratend zur Seite und kann den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.

Wenn Sie den Verkauf in die eigenen Hände nehmen wollen, gibt es einige Dinge zu beachten. Mit unserem kostenlosen Ratgeber wird Ihr privater Immobilienverkauf ein Erfolg.

Beschaffen Sie sich alle wichtigen Unterlagen

Sie müssen Interessenten wichtige Dokumente zur Verfügung stellen können. Dazu gehören unter anderem der aktuelle Grundbuchauszug, ein gültiger Energieausweis sowie der Grundriss.

Mit unserer kostenlosen Checkliste zum Thema Immobilienverkauf behalten Sie den Überblick über alle wichtigen Unterlagen, die dafür benötigt werden.

Ermitteln Sie den Verkehrswert

Um den richtigen Angebotspreis festzulegen, ist es wichtig, den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie zu kennen.  Der Marktwert wird von vielen verschiedenen Faktoren beeinflusst, die es zu beachten gilt. So fließen die Lage, der Zustand des Gebäudes und die Wohnfläche in die Berechnung der Wertermittlung mit ein.

Zeitmanagement – das A und O eines erfolgreichen Verkaufs

Wer selbstständig eine Immobile verkauft, muss sich seine Zeit gut einteilen. Besichtigungstermine, Telefonate und eventuelle Aufbereitungsarbeiten am Haus müssen mit dem eigenen Alltag koordiniert werden. Versuchen Sie nicht alles auf einmal zu stemmen, teilen Sie sich lieber Ihre Zeit ein, um für jede Aufgabe genügend Zeit zu haben. Sie können in den Inseraten Zeitfenster angeben, in denen Sie gut zu erreichen sind. Das wirkt nicht nur positiv auf die Interessenten, Sie können auch unpassende Anrufe vermeiden.

Laden Sie sich gerne unseren kostenlosen Ratgeber: „Privater Immobilienverkauf“ für viele hilfreiche Expertentipps herunter. So wird der Verkauf Ihrer geerbten Immobilie mit Sicherheit ein Erfolg!

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