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Ertragswertverfahren bei Immobilien: Was ist Ihre Immobilie wert?

Ertragswertverfahren bei Immobilien: Was ist Ihre Immobilie wert?

Mit dem Ertragswertverfahren wird üblicherweise der Verkehrswert von Immobilien bewertet, die einen regelmäßigen Gewinn generieren. Hierzu zählen vor allem vermietete Objekte und Gewerbeimmobilien. Auf diese Weise kann ermittelt werden, wie viel Ertrag ein solches Gebäude einbringt und ob sich der Kauf für einen Investor lohnt. Auch für Objekte, die sowohl als Wohn- und Gewerbeimmobilien gelten, werden mittels des Ertragswertverfahren der Überschuss aus Einnahmen und Kosten berechnet. Welche Größen in die Berechnung mithilfe dieses Verfahrens einfließen und wie das Ergebnis zu bewerten ist, erfahren Sie im Folgenden.

Anwendung und Schwäche des Ertragswertverfahrens

Die Immobilienbewertung ist eine Disziplin für sich. Viele verschiedene Verfahren bringen bei der Wertermittlung eines einzelnen Objektes oftmals ganz unterschiedliche Ergebnisse hervor. Das liegt daran, dass nicht jedes Verfahren für jede Immobilie geeignet ist. Um die Wissenschaft der Wertermittlung also zu meisten, ist es wichtig zu verstehen, wann welches Verfahren angewendet werden kann und wann nicht.

Das Ertragswertverfahren ist ausschließlich für die Bewertung von vermieteten Objekten oder Gewerbeimmobilien anzuwenden, also bei Immobilien, die regelmäßig Einkommen erzielen. Denn hierbei wird der Verkehrswert einer bestimmten Immobilie anhand ihres generierten Ertrages ermittelt.

Nicht überall sind die Ergebnisse aus dem Ertragswertverfahren aber tatsächlich aussagekräftig. So fällt der Ertragswert in Gebieten mit einer sehr hohen Nachfrage beispielsweise deutlich niedriger aus, als der Verkehrswert, der mithilfe des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird. In diesen nachfragestarken Lagen zählt der erzielte Ertrag einer Immobilie also deutlich weniger, als Verkehrswert.

So wird der Ertragswert berechnet

Bei der Berechnung des Verkehrswertes mittels des Ertragswertverfahrens wird der Wert der Immobilie von dem Wert des darauf befindlichen Grundstücks getrennt. Das liegt daran, weil davon ausgegangen wird, dass die Immobilie als Gebrauchsobjekt ohne Sanierungsarbeiten über die Jahre an Wert verliert. Der Boden, auf der sie steht, ist von dieser Wertminderung allerdings nicht betroffen – jedoch erzielt dieser auch keine Einnahmen.

Wichtige Kennzahlen für die Errechnung des Ertragswertes:

Der Bodenwert

Der Wert des Grundstücks in unbebautem Zustand. Dieser Wert kann über den Bodenrichtwert

der jeweiligen Region bestimmt werden .

Der Liegenschaftszins

Der Zinssatz, zu dem der Verkehrswert eines Grundstücks am Markt verzinst werden.

Die Einnahmen und Kosten der Immobilie

Die Differenz aus den Mieteinnahmen und den Betriebskosten

der betrachteten Immobilie

Der Vervielfältiger

Diese Größe setzte sich zusammen aus der Restnutzungsdauer der Immobile und dem Liegenschaftszins.

Weitere wertbeeinflussende Faktoren

Zu diesen Größen gehört alles, was den Wert der Immobilie beeinflusst, also beispielsweise Bauschäden aufgrund versäumter Instandhaltungsaufwendungen, Mietbindungen und viele weitere Werte, die zuvor noch nicht berücksichtigt wurden.

Die Formel für das Ertragswertverfahren:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudewert der baulichen Anlagen

Um den Gebäudewert zu ermitteln, wird folgende Formel verwendet:

Rohertrag (Jahresmiete auf Grundlage der ortsüblichen Miete)

    – Bewirtschaftungskosten

    = Reinertrag des Grundstücks

    – Bodenwertverzinsung (Bodenwert x Liegenschaftszins)

    = Gebäudereinertrag

    x Vervielfältiger

    = Gebäudeertragswert

Ertragswertverfahren im Praxistest

Das Ertragswertverfahren ist sehr komplex. Aus diesem Grund wird es vor allem von Experten im Rahmen eines umfangreichen und kostenpflichtigen Gutachtens angewendet. Um den Wert einer Immobilie selbstständig zu ermitteln, stehen aber noch weitere Wertermittlungsverfahren zur Verfügung. Mithilfe dieser können auch Sie ganz einfach eine eigene Wertermittlung Ihrer Immobilie durchführen. Falls Sie Ihre Immobilie einfach und kostenlos bewerten möchten, stehe wir Ihnen gerne zur Verfügung. Nutzen Sie dazu unsere kostenlose online Wertermittlung und erfahren Sie noch heute wie viel Ihre Immobilie wert ist.

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