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Erbengemeinschaft – So gelingt der Hausverkauf

Erbengemeinschaft – So gelingt der Hausverkauf

Teil einer Erbengemeinschaft zu sein, kann anstrengend sein. Nicht nur muss man den Tod eines nahestehenden Verwandten verarbeiten, auch die Konflikte unter den Miterben zerren zusätzlich an den Nerven. Sobald eine Immobilie Teil der Erbmasse ist, wird die Situation in einer Erbengemeinschaft oft noch kritischer. Die Immobilie lässt sich nicht aufteilen und jede der Parteien hat andere Vorstellungen, wie damit umzugehen ist.

In den meisten Fällen können sich Erbengemeinschaften auf einen Verkauf des Hauses einigen. So wird das Streitpotential aus der Welt geschafft, eine gerechte Aufteilung des Verkaufserlöses wird möglich und die Erbengemeinschaft kann aufgelöst werden. Doch nur die Entscheidung zum Kauf bringt meist noch keinen Frieden. In diesem Artikel erhalten Sie Informationen, welche Rechten und Pflichten Sie als Teil einer Erbengemeinschaft haben und welche Maßnahmen Sie treffen können, um einen Hausverkauf in einer Erbengemeinschaft so reibungslos wie möglich zu gestalten.

Rechtliches Grundwissen zur Erbengemeinschaft

Nach dem Tod eines Familienmitgliedes finden sich die Hinterbliebenen oftmals in einer Erbengemeinschaft wieder. Eine solche Gemeinschaft entsteht aufgrund der gesetzlichen Erbfolge, durch die mehrere Verwandte, beispielsweise die Kinder, in gleichen Teilen Anrecht auf das Erbe haben. Aber auch durch eine testamentarische Verfügung, in der mehrere Erbberechtigte auf Wunsch des Verstorbenen eingetragen sind, kann eine Erbengemeinschaft zustande kommen. Die einzelnen Mitglieder einer Erbengemeinschaft können also in einem familiären Verhältnis stehen, müssen es aber nicht.

Eine Erbengemeinschaft entsteht demnach automatisch und bedarf keines gesonderten rechtlichen Gründungsaktes. Die Auflösung der Erbengemeinschaft findet in den meisten Fällen erst statt, wenn das gesamte Erbe unter den Angehörigen vollständig aufgeteilt wurde.

Als Mitglied einer Erbengemeinschaft haben Sie zwar in gleichen Teilen wie Ihre Miterben ein Anrecht auf den Nachlass des Verstorbenen, müssen aber auch einigen Pflichten nachkommen. Dazu zählt, wie auch bei Alleinerben, die Verwaltung des Nachlasses. Anders als bei Alleinerben, müssen sich die Parteien in einer Erbengemeinschaft diese Aufgabe jedoch teilen und die Verwaltung gemeinschaftlich übernehmen. So müssen Sie für den Erhalt der Immobilie sorgen und beispielsweise für die Abdichtung eines undichten Daches aufkommen.

Teil einer Erbengemeinschaft zu sein kann insofern vorteilhaft sein, als dass man sowohl emotionale als auch tatkräftige Unterstützung in einer so schweren Zeit hat und schwierige Entscheidungen nicht allein treffen muss. Es entsteht jedoch auch Streitpotential, wenn verschiedene Menschen mit unterschiedlichen Vorstellungen und Wünschen aufeinander treffen.

Für gewöhnlich ist die Einigung über den Nachlass in einer Erbengemeinschaft schnell geklärt. Sind die Miterben friedlich und bestehen keine Konflikte zwischen ihnen, kann die Erbmasse, besonders bei eher kleinteiligen Objekten, einfach und ohne langwierige Verzögerungen aufgeteilt werden.

Schwieriger wird es jedoch, wenn eine Immobilie Teil dieser Erbmasse ist. Hierbei kann eine Aufteilung nicht ohne weiteres leicht erfolgen, was in solchen Situationen schnell zu Konflikten führen kann. In den meisten Fällen ist es bei einer Erb-Immobilie ratsam, sie schnellstmöglich zu verkaufenFalls sich einer der Miterben gegen einen Verkauf weigern sollte, erfahren Sie in unserem kostenlosen Ratgeber, was für Möglichkeiten Ihnen bleiben.

Vorteile eines Hausverkaufs

Der Verkauf einer Erb-Immobilie ist oft der beste Weg, um damit umzugehen. So kann Streitpotential aus dem Weg geräumt und die Anteile der Miterben problemlos ausgezahlt werden.

Nützliche Tipps wie sie eine geerbte Immobilie erfolgreich verkaufen können, finden Sie in unserem Ratgeber: Geerbtes Haus verkaufen – Was muss ich beachten?

Im Vergleich zu anderen Möglichkeiten, wie einer Vermietung der Immobilie oder sie selbst zu bewohnen, bietet ein Verkauf der geerbten Immobilie deutliche Vorteile:

Es wird ein höherer Verkaufserlös erzielt

Wer seine geerbte Immobilie zuerst vermietet, um sie später zu verkaufen, macht einen großen Fehler. Wird eine vermietete Immobilie verkauft, kann kein besonders hoher Verkaufserlös erzielt werden. Das liegt daran, dass ein Verkauf das Mietrecht nicht bricht. Der neue Eigentümer kann also nicht frei über die Immobilie verfügen und ist demnach eingeschränkter. Bereits vermietete Immobilien erzielen also meist einen deutlich geringeren Verkaufserlös und sind oft auch schwerer zu vermarkten.

Sie sind von allen Pflichten befreit

Egal ob Sie die Immobilie vermieten oder selbst nutzen wollen; weiterhin sind Sie verantwortlich für alle anfallenden Pflichten, die eine Immobilie mit sich bringt. Ein Haus verursacht nicht nur hohe Kosten, wie Instandhaltungskosten oder Grundsteuer, – was man sich erstmal leisten können muss – auch werden Sie durch den Besitz einer Immobilie sehr viel unflexibler. Bei einem Jobwechsel oder der Geburt eines neuen Familienmitgliedes, sind Sie in Ihrem Handlungsspielraum deutlich eingeschränkter, da Sie lokalen und finanziellen Spielraum in all Ihre Entscheidungen einkalkulieren müssen.

Erfüllen Sie sich Ihre Träume

Egal welche Träume Sie hegen, mit dem Verkaufserlös der geerbten Immobilie können Sie ihnen einen Schritt näherkommen. Vielleicht haben Sie schon lange einen kostspieligen Urlaub geplant oder Sie haben eine andere Immobilie ins Auge gefasst, die besser zu Ihrer Lebenssituation passt, als die geerbte; so perfekt die geerbte Immobilie auch sein mag, sie muss nicht unbedingt perfekt für Sie sein. Vielleicht ist sie zu klein für Ihren Lebensstandard oder in einer ungünstigen Lage. Nur weil die Immobilie einer nahestehenden Person jahrelang als Zuhause gedient hat, muss das nicht bedeuten, dass sie das auch für Sie leisten kann. Vielleicht sind Sie der Idee, eine eigene Immobilie zu besitzen, in der Tat zugetan, aber die geerbte Immobilie entspricht doch nicht Ihren Vorstellungen. Mit dem Verkaufserlös dieses Hauses sind Sie aber vielleicht in der Lage Ihre Traumimmobilie endlich Ihr Eigen nennen zu dürfen.

Viele Gründe sprechen also dafür, eine geerbte Immobilie doch zu verkaufen. Nun stellt sich nur noch die Frage, wie dieses Vorhaben am besten umzusetzen ist und worauf bei einem Verkauf mit einer Erbengemeinschaft zu achten ist.

Tipps, wie ein Hausverkauf mit der Erbengemeinschaft gelingt

  1. Einigen Sie sich über den Ablauf

Der Verkauf ist entschieden und alle sind einer Meinung. Doch was passiert jetzt? Nachdem Sie den Beschluss gefasst haben, das geerbte Haus zu verkaufen, müssen Sie sich Gedanken über das weitere Vorgehen machen: Bis wann muss der Verkauf spätestens abgeschlossen werden? Wollen Sie die Immobilie privat verkaufen, oder ist es besser einen Makler zu engagieren? All diese Fragen und noch mehr gilt es nun im ersten Schritt zu klären. Versuchen Sie sich hier ebenfalls friedlich zu einigen, denn auch wenn die große Entscheidung das Haus zu verkaufen bereits getroffen wurde, können kleinere Uneinigkeiten zu ebenso großen Konflikten führen.

Oft wird der Aufwand, den ein Hausverkauf mit sich bringt, erheblich unterschätzt. Wenn Sie sich dennoch entscheiden, den Verkauf selbst durchzuführen, finden Sie einige Tipps für einen reibungslosen privaten Immobilienverkauf in unserem kostenlosen Ratgeber Immobilienverkauf ohne Makler.

Der große Kraft- und Zeitaufwand eines Immobilienverkaufs kann durch die Beauftragung eines professionellen Immobilienmaklers umgangen werden. Besonders, wenn die Kommunikation unter den Miterben aufgrund von früheren Konflikten ohnehin schon geschwächt ist. Dann kann es hilfreich sein einen erfahrenen Immobilienmakler hinzuzuziehen, der Sie beratend und organisatorisch unterstützt.
Aber Achtung bei der Maklerwahl: Uneinigkeiten machen sich vor allem dann breit, wenn einem Erben Bereicherungsversuche unterstellt werden. Aus diesem Grund sollte ein unparteiischer Makler hinzugezogen werden, der die Interessen aller Parteien vertreten kann. So wird dafür gesorgt, dass sich niemand benachteiligt fühlt und alle Beteiligten zufrieden sind.

  1. Sorgen Sie für eine gerechte Aufgabenverteilung

Um zu vermeiden, dass die die einzelnen Parteien der Erbengemeinschaft ungerecht behandelt oder übergangen fühlen, sollten Sie bereits im Vorfeld gemeinsam vereinbaren, welche Aufgaben anfallen und wer sie übernehmen soll.

Aufgaben, die bei einem Hausverkauf zu erledigen sind, können beispielsweise, Renovierungsarbeiten, die korrekte Wertermittlung der Immobilie, die Beschaffung aller notwendigen Unterlagen und die Gestaltung der Anzeige sein.

Legen Sie fest, wer für welche Aufgaben verantwortlich ist oder welche externen Unternehmen, wie Makler, Fotografen oder Handwerker, engagiert werden müssen.  Nehmen Sie dabei Rücksicht auf Ihre Miterben. Die Aufgaben sollten gerecht und gleichmäßig verteilt werden, damit niemand unzumutbare Leistungen vollbringen muss.

Für Renovierungen, Sanierungsarbeiten und die Beschaffung von wichtigen Unterlagen, wie beispielsweise eines gültigen Energieausweises, können mitunter relativ hohe Kosten anfallen. Besprechen Sie, zu welchen Anteilen diese Kosten von den Erben übernommen werden sollen. Auch hier sollte auf eine gerechte Verteilung geachtet werden. Beispielsweise kann die Höhe der zu tragenden Kosten an der Höhe der Erbanteile orientiert sein.

  1. Der Ausschlaggebende Faktor: Kommunikation

Bei einem so großen und auch aufwendigen Projekt, wie einem Immobilienverkauf, sind Konflikte zwischen den Verantwortlichen ein Todesurteil. Besonders häufig wird der Verkaufsaufwand zu gering eingeschätzt und der aufkommende Stress kann in schwerwiegenden Streitigkeiten münden. Dadurch kann der Verkaufsprozess verzögert werden, was dazu führt, dass der Verkauf immer schwieriger wird und der erhoffte Preis nicht zustande kommen kann. Doch nicht nur der mögliche Verkaufserlös wird durch Uneinigkeiten und Streit geschmälert, auch die Beziehung unter den Miterben leidet erheblich unter den Auseinandersetzungen.

Daher sollte während allen Verhandlungen und Diskussionen auf den richtigen Umgangston geachtet werden. Emotionale Debatten bringen in solchen Situationen wenig und führen meist zu nichts. Stress, der durch die Organisation eines Hausverkaufs entsteht, wird durch bereits bestehende oder während des Prozesses aufkommende Unsicherheiten nur noch verstärkt. Durch eine offene Kommunikation können die größten Auseinandersetzungen vermieden werden. Versuchen Sie daher Ihre Anliegen so früh wie möglich anzusprechen und bei der Formulierung von Kritik immer höflich zu bleiben. Auch wenn die Situation schwierig sein mag, vergessen Sie nicht, dass es auch für Ihre Miterben keine leichte Zeit ist.

Fazit

Sobald mehrere Menschen mit unterschiedlichen Vorstellungen an einem Hausverkauf beteiligt sind, kann es zu Streit und Verzögerungen kommen. Um dies größtenteils zu vermeiden, ist es ratsam, wichtige Dinge, wie das weitere Vorgehen, sowie die Aufgaben- und Kostenverteilung bereits im Vorfeld zu organisieren. So wird ein reibungsloser Verkaufsprozess garantiert und die Auflösung der Erbengemeinschaft rückt näher, wodurch wieder Frieden in Ihr Leben einkehren kann.

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