Besitzen mehrere Menschen ein Haus, ist die zunächst nichts Ungewöhnliches. Muss einer der Miteigentümer jedoch ausziehen, kann dies zu seinem Nachteil sein. Statt in der eigenen Immobilie mietfrei zu wohnen, muss dann meist eine Mietwohnung bezogen werden. Um diese Ungerechtigkeit auszugleichen, kann eine Nutzungsentschädigung von der ausziehenden Partei geltend gemacht werden. Dabei handelt es sich um eine Ausgleichszahlung, wenn die Nutzung eine Immobilie nicht vertraglich geregelt ist.
Meist ist dies bei Trennungs- oder Scheidungsfällen gegeben, da sich nur wenige Paare über die Nutzung der gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung Gedanken machen. Eine solche Situation kann jedoch auch auftreten, wenn sich ein Mieter nach dem Vertragsende weigert, die Wohnung zu verlassen. Was ist bei der Geltendmachung einer Nutzungsentschädigung zu berücksichtigen und welche Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein? Diese und mehr Fragen klären wir hier für Sie.
Das erwartet Sie in diesem Artikel:
Eine Nutzungsentschädigung kann immer dann eingefordert werden, wenn die Nutzung einer Immobilie nicht vertraglich geregelt ist. Meist ist dies bei einer Trennung der Fall. Sind beide Partner Miteigentümer einer Immobilie, doch nur einer zieht aus, kann dieser eine Nutzungsentschädigung einfordern. Dies ist im Grunde immer möglich, jedoch muss dieses Verlangen der Billigkeit entsprechen. Solange beide Partner Miteigentümer sind, ist es unwichtig, ob sie verheiratet sind oder sich einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft befinden. Was billig, also was gerecht ist, ist nicht eindeutig festgelegt. Aus diesem Grund wird die Entscheidung, ob und in welcher Höhe ein Anrecht auf Nutzungsentschädigung besteht für jeden Fall neu entschieden.
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Pierre Bruns | Geschäftsführer Brumani Immobilien GmbH
Die Berechnung der Nutzungsentschädigung erfolgt anhand der Feststellung des objektiven Mietwertes der Immobilie. Dieser Betrag wird dem Anteil des ausziehenden Partners an der Immobilie angepasst. Gehört die Immobilie beispielsweise beiden Partnern zur Hälfte, muss der in der Immobilie verbleibende Partner auch nur die Hälfte des objektiven Mietwertes bezahlen.
Nicht immer kann eine Nutzungsentschädigung geltend gemacht werden. So gibt es verschiedene Situationen, in denen keine solche Ausgleichszahlung verlangt werden kann oder diese bereits durch andere Zahlungen gedeckt ist. Dies ist der Fall, wenn:
Zieht der neuer Partner mit in die gemeinsame Immobilie ein, kann sich die Entschädigungszahlung auf die Hälfte des objektiven Mietwertes belaufen.
Die Ausgleichszahlung kann auch rückwirkend geltend gemacht werden. Dafür ist es jedoch wichtig, dass der Antragsstellende bereits im Vorhinein ein Zahlungsverlangen deutlich gemacht hat. Dies ist wichtig, da sich der Zahlungspflichtige darauf einstellen können muss.
Die Zahlung einer Nutzungsentschädigung ist vergleichbar mit einer Mietzahlung und hat einen ähnlichen Stellenwert, da ein Mietvertrag auch bereits bei einer mündlichen Vereinbarung geschlossen wird. Der Begünstigte einer Nutzungsentschädigung muss diese Zahlungen als Einkommen aus Vermietung und Verpachtung ansehen und diese auch angeben. Wie jedes andere Einkommen sind auch Einkünfte aus einer Nutzungsentschädigung zu versteuern.
Sofern eine Scheidung vorliegt, muss auch die geänderte Steuerklasse berücksichtigt werden.
Eine Frist für die Zahlung der Nutzungsentschädigung gibt es nicht. Meist ist es nach einer Trennung oder Scheidung jedoch sinnvoll das gemeinsame Eigentum an der Immobilie aufzugeben. Hierfür kann beispielsweise einer den Anteil des anderen übernehmen und diesen ausbezahlen. Auch ein Verkauf der gemeinsamen Immobilie ist für getrennte Paare vorteilhaft.
Auch Erben können eine Nutzungsentschädigung geltend machen. Nicht selten kommt es vor, dass ein Mitglied der Erbengemeinschaft die zu erbende Immobilie bewohnt. Oft ist dies der Fall, wenn ein Erbe zuvor mit dem Verstorbenen in der Immobilie zusammenlebte.
Möchte eine Erbengemeinschaft eine Nutzungsentschädigung geltend machen, reicht hierfür eine Zahlungsaufforderung nicht aus. Per Mehrheitsbeschluss muss ein Neuregelungsverlangen beantragt werden. Wird einer der Erben nicht angehört, ist der Mehrheitsbeschluss nicht automatisch hinfällig.
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